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永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國105年12月1日經濟日報A4版記者邱金蘭所撰「地上權市場急凍 國產署退出」的報導,房市走下坡、持有稅提高,再加上台北大巨蛋案讓投資人對與政府合作不信任度提高,影響投標意願,財政部國產署於民國105年下半年地上權案全數「摃龜」,全年標脫率僅百分之十三,創五年來新低。國產署統計,民國105年列標四十六宗國有地設定地上權標案,僅標脫六宗,且集中在上半年標脫,標脫權利金新台幣十五點三億元,只有預算數新台幣卅億元的一半,確定無法達標。民國104年財政部國產署共列標四十八宗國有地設定地上權標案標脫十六宗,標脫權利金超過新台幣七○億元。兩年相比,地上權市場表現確實大幅萎縮。

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依據民國105年12月2日工商時報A2版蔡惠芳記者所撰「房地稅飆漲 潤泰新喊苦」的報導,房屋稅、地價稅大漲,潤泰創新國際也喊苦!其中南港車站BOT案隨公告地價大漲,民國105年地租激增為民國104年的1.99倍,另松山車站也大漲1.62倍,營運成本激增、原本獲利都被吃掉。為此,潤泰新正與臺鐵局洽商,依合約條文商討酌減地租。

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依據民國105年11月23日工商時報A17版王姿琳記者所撰「出租大樓外牆或屋頂 要稅」的報導,財政部表示,近來發現不少「大樓管理委員會」為增加收入來源,將大樓的外牆或屋頂出租,供刊登大型廣告或充作基地台使用。官員解釋,由於此項租金屬於管委會銷售勞務的收入,依現行《營業稅法》規定,應辦理營業登記並繳納營業稅,否則有逃漏稅的嫌疑。另外,高雄國稅局指出,近來也接獲不少房仲業者反應,管委會向其收取帶看房屋費,卻只發普通收據而未開立統一發票。官員指出,管委會為維護社區住戶環境品質,對業者收取帶看費,用以支付衍生的公共區域維護費及電費等,是以提供公共設施服務而收費,同屬銷售勞務範圍,也應辦理營業登記課徵營業稅。

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依據民國105年11月28日蘋果日報B1版廖珮君記者所撰「以房養老 貸款成數可望提高」的報導,老人拿房子換養老金的「以房養老」,貸款成數可望提高。行政院金管會已同意,各銀行承作以房養老時,呆帳提存率可從目前1.5%降到1%,有助銀行降低成本。一旦成本降低,銀行就可拉高老人貸款成數、或調降貸款利率。目前各銀行的「以房養老專案」,對外宣稱的貸款成數約7~8成,但實際上,每件核貸的成數卻都壓在5~6成左右,主要是考慮借款人長壽、不動產波動和利率等3大風險。行庫主管說,呆帳提存率調降,有助銀行降低成本,初期因為各銀行承作量不大,可能效益有限,未來各銀行承作量大時,有助提高實際的核貸成數、或承作不動產的區域可以再擴大(如部分銀行只承辦大台北的不動產)。

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依據民國105年11月27日經濟日報A17版林潔玲記者所撰「轉讓預售屋有虧損 可扣財產交易所得」的報導,民眾轉讓預售屋有虧損時,可於當年度申報所得稅扣除其財產交易所得,但若是當年度無財產交易所得可扣除,或是不足扣除者,則可以於後三年度的財產交易所得扣除。依《所得稅法》,財產或權利原為出價取得者,以交易時成交額,減除原始取得的成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付的一切費用後的餘額為財產交易所得。納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失,每年度扣除額,以不超過當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,可在以後三年度的財產交易所得扣除。

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依據民國105年11月27日中國時報B1版陳芃、陳燕珩記者所撰「翻修老屋各自為政 景觀變了樣」的報導,現在走進台北市陽明山上的美軍宿舍群,特別在愛富二街、凱旋路一帶,常可看到工人忙進忙出,翻修老屋供商家進駐,但10個業者用10種工法,原本一致的景觀開始出現變化;加上遊客增加衍生的停車亂象,讓社區團體疾呼趕快訂定整體管理規範,保住原有的文化景觀。「陽明山古蹟生態護育聯盟」成員林媽媽說,餐飲業者為了提高空間通透性、迎接更多客人,幾乎都會拆除室內隔間牆,這些雜亂的情況對文化景觀保存是一大傷害,北市文化局應該督促地主台灣銀行提出整體景觀規範,避免「各自為政」的狀況繼續下去。

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依據民國105年11月29日自由時報B3版黃捷記者所撰「外牆掛冷氣挨告 法官判拆」的報導,台北市北投區某大樓6樓王姓住戶在外牆架設鐵架裝冷氣,5樓林姓鄰居不滿,提出「排除侵害」訴訟,台灣士林地方法院審理後認為,除非大樓住戶做成決議,否則大樓外牆不得進行變更、加設等他用,判王男敗訴,應拆除冷氣及鐵架。余信達律師表示,時下大多數民眾默許大樓或公寓外牆外掛冷氣機,實則一旦有其他住戶提告,通常都會遭法院判拆。余信達律師說,公寓或大樓的房屋所有權登記,專屬部分僅包括牆面以內,牆外部分除非經過「分管協議」,否則是全體住戶共有共用。

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依據民國105年11月29日工商時報A2版蔡惠芳記者所撰「1坪換1坪 都更概念股high翻」的報導,內政部擬提出30年以上老屋都更,給予1坪換1坪的獎勵,且擬放寬法定公共設施不計入容積計算,以增加實質容積獎勵及提高參與都更的意願;雖然這次政府開出支票,又被罵得滿頭包,建商私下痛批,這樣的政策支票,不但無助拉近實施者和都更戶的共識,加速都更,反而給予少數都更戶期待要得更多的想像空間,將不利於推動整合,不過營建股還是先買單,反應政策利多。讓營建股買盤重新歸隊,國建、中工、冠德、基泰、興富發、皇翔、華固、長虹等8家「都更概念股」上市營建股,近日股價表現不錯,代表投資人認為仍有助於都市更新推動,營建股獲利應可有不錯表現。

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依據民國105年11月26日工商時報A9版孫彬訓、朱漢崙記者所撰「強化都更 老行庫力扮領頭羊」的報導,隨著市容逐漸老化,安全係數不足,都市更新成為解決問題的救命丹,現在老行庫除了部分以自有的持份土地參與外,更積極協助推動相關業務,要讓老行庫成為都市更新的領頭羊。第一銀行主管就舉一個例子,以臺北市中正區水源路四、五期整宅社區的自力都市更新案來看,原住戶大多屬於弱勢、低收入族群,財力普遍不佳,改建期間須另外自費租屋,自籌資金確實有困難,面臨眾多難題。包含分配問題(要求分回原室內面積,即所謂「一坪換一坪」);資金問題(住戶欲零出資,全額融資);互不連帶保證(個別資力有限,要求整體考量),當其他銀行評估無利可圖而不願承辦時,一銀承接下來,居民不用出錢即可入住每戶室內為20~30坪左右安全合宜的住宅和一個停車位。

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依據民國105年11月22日經濟日報AA2版劉懿慧記者所撰「預售屋一賣一買 要分開稅」的報導,因預售屋買賣未辦理產權登記,加上獲利空間頗大,許多民眾以短期間買賣預售屋方式賺取高額利潤,但北區國稅局提醒,出售預售屋的獲利屬於「財產交易所得」,應申報「個人綜合所得稅」,且個人出售預售屋後,又再購買另一預售屋時,不得視為同一筆交易去計算財產交易所得。

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依據民國105年11月22日自由時報AA2版郭安家、張凱翔、陳紜甄記者所撰「推田園城市 柯:下一步產業化」的報導,市長柯文哲即將就任滿兩周年,北市府昨辦田園城市政策成果記者會,宣布利用公有土地、公有建物、校園等空間規劃綠屋頂及市民田園,自民國104年至今面積已達九.二萬平方公尺(二萬七千八百三十坪),柯市長也指出下一步則要讓綠屋頂政策產業化,民國105年12月會在花博園區辦綠屋頂展示。據了解,北市教育局也評估,全市國小女兒牆要設堆肥菜園。

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依據民國105年11月20日工商時報A2版蔡惠芳記者所撰「高難度、高風險、高房屋稅 北市都更申請 今年剩不到1/4」的報導,都市更新案在高難度、高風險、高房屋稅的「三高」壓力下,已從過去炙手可熱、建商搶破頭的大熱門,淪為人人避之惟恐不及的燙手山芋,根據調查,民國105年台北市都更申請案件截至10月31日止累計僅36件,連民國104年全年申請件數146件的4分之1都不到;有些都更案甚至在市場上兜售,解約、停擺更時有所聞。

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依據民國105年11月21日中國時報A7版呂雪彗記者所撰「祭誘因 容積獎勵及降房屋持有稅 都更條例擬提一次性修法」的報導,為因應《都市更新條例》民國105年11月23日在內政委員會排案審議,行政立法協調會將研商策略。據了解,行政院傾向下會期將提出一次性修法,不採分段進行;另祭出「容積獎勵及「降低房屋持有稅負擔等誘因,加速老舊住宅的都更改建。其中租稅優惠除前4年減半徵收外,第5年起擬採逐年遞減方式再延長至8年,內政部未來將提出加速都更推動方案。

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依據民國105年11月17日經濟日報A15版林潔玲記者所撰「捐地抵稅 訂成本計算標準」的報導,財政部發布個人以《非現金捐贈列報扣除額計算標準》,若未提出實際取得成本證明,土地、房屋分別依捐贈時的公告土地現值、房屋評定標準價格,按捐贈時消費者物價指數調整至土地、房屋取得年度的價值計算。至於公設保留地、公眾通行道路地則依捐贈時公告土地現值16%計算,可逐年檢討。由於過去曾有案例為高所得者,以低價購入公共設施保留地捐贈政府,但按高於實際取得成本的公告地價列舉扣除,因此財政部在民國105年7月27日修正法源,增訂《非現金財產捐贈列報扣除金額計算及認定標準》,並於11月16日發布子法,規定若未提出實際取得成本證明的計算標準。

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依據民國105年11月18日聯合晚報A14版邱瓊平記者所撰「新版訂房契約 臨時退房恐沒收全額房價」的報導,現行旅宿業訂房定型化契約規定旅館、民宿若受理消費者訂房,可不收取訂金,若收取訂金最多不得超過總房價的三成,卻可能有消費爭議。觀光局將修正相關規定,新版契約有三種選擇,除原有規定,增訂消費者預訂三天以上連假住宿,業者可收五成訂金,也可收取房價總額。

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依據民國105年11月11日工商時報A14版朱漢崙記者所撰「合庫以房養老 明年拚千件」的報導,合庫開國銀之先辦理以房養老,該創意也因而在上月讓合庫拿下這次由金融研訓院、財金公司、聯卡中心、聯徵中心所合辦的本屆菁業獎的最佳消金特優獎,為此合庫也再接再厲拍定新的行銷戰略擴大推動。上述的六大行銷管道,包括醫療體系、養生文化村、退休協會、社區大學,全台各村里長辦公室,以及其他的銀髮族商品店。

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依據民國105年11月15日工商時報A5版崔慈悌記者所撰「獎勵老舊住宅都更 小英拍板」的報導,蔡英文總統拍板,透過老舊住宅更新來帶動國內內需市場,要求行政部門月底前提出規畫方案,對於安全堪慮的老舊住宅,給予足夠的容積誘因,鼓勵公股行庫和金融機構積極參與。蔡英文總統認為,都市更新的進行加上相關經濟活動,固然可以創造相當可觀的經濟產值,更是各國重要的內需經濟動能,但是透過推動老舊公寓住宅都更,讓更新加速,藉以徹底改善國人居住品質與安全,「這才是我們最重要的政策目的,也是政府當前努力的目標」。

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依據民國105年11月15日工商時報A19版基隆訊「個人買賣自住房 房地合一下亦適用重購退稅」的報導,財政部北區國稅局基隆分局表示,自民國105年1月1日起,不動產交易所得課稅制度,改以房屋、土地交易所得合一,按實價課徵所得稅,個人買賣自住房地亦有重購退(抵)稅規定,如個人或其配偶、未成年子女已於出售房地辦竣戶籍登記並居住,且出售前1年無出租、供營業或執行業務使用,無論是「先購後售」,或是「先售後購」,只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間差距在2年內,均可申請適用重購退稅或抵稅優惠,按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵稅額,放寬舊制「小屋換大屋」才可退抵稅的限制。

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依據民國105年11月11日經濟日報A2版林潔玲、施鴻基、呂筱蟬、李青霖、張世杰、祁容玉記者所撰「加地價稅風暴延燒 桃市擬分年漲」的報導,地價稅調漲引發的風暴愈演愈烈,繼宜蘭縣日前宣布重新評議地價後,桃園市也決定向財政部爭取「分年緩漲」,民國105年地價稅增加的稅額打「六折」徵收。根據內政部公告地價調幅統計,全國調漲前三名分別是宜蘭縣118%、台中市38.2%、桃園市34.5%,三縣市近日都出現基層反彈聲浪,地方政府也分別祭出重新評議、分年緩漲等方式,希望平抑民怨。

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依據民國105年11月12日聯合報A12版記者徐葳倫所撰「加速海砂屋都更 北市將設輔導團」的報導,台北全市44件、共2217戶海砂屋列管須拆除重建,但半數仍未進入都更、或僅在都更程序初期,北市府昨宣布整併相關法令,明年3月將成立「專業輔導團」,加速整合海砂屋住戶意願,目標2年內輔導需拆除重建的海砂屋進入都更程序。

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