李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然聯合法律事務所　李永然律師

國人都知道有公寓、大廈社區，國內社區住戶就會組成「管理委員會」，在還沒有《公寓大廈管理條例》（該條例於民國84年6月9日立法院三讀通過，並由總統於民國84年6月28日公布施行）之前，「管理委員會」事實上存在，但為了住戶未繳「管理費」上法院催討，法院判決「管理委員會」沒有「當事人能力」；也就是連上法院當「原告」的資格也沒有！

現有了《公寓大廈管理條例》，依該條例第38條規定：管理委員會有「當事人能力」；雖然它有「當事人能力」，但因它不是「法人」，所以沒有「權利能力」。

筆者有時還要向民眾解釋「當事人能力」與「權利能力」的不同；如果享有「權利能力」，即具有享受權利、負擔義務的資格。

過去曾有一建商蓋好房子已向承購戶交屋，但「公共設施」五年來遲遲未能完成點交，因為住戶對有些設施不滿意而拒不點交，後經筆者協商，住戶願按現狀「點交」，但建商須給「回饋金」，讓住戶自行做公設的修復及維護；但建商因缺現金，後來雙方達成由「建商」未售出的停車位拿出「六個車位」抵償。

而這六個車位能否登記在「管理委員會」名下呢？筆者說「不行」，因為管理委員會沒有「權利能力」！

故日後如《公寓大廈管理條例》修改時，可考慮對於管理委員會符合一定條件，且「區分所有權人」也同意成立「法人」時，則容許可成立具法人資格的「管理委員會」，目前日本的相關法令也有類似規定，不知國人對此一問題是否也有同感？