法拍屋無瑕疵擔保問題多  

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國1021126日聯合報A7版都會熊迺群、A15版蘇位榮、蘋果日報A18版記者朱言貴報導,日前爆發打零工撫養三名子女的單親嬤嬤莊明玉在不知情的情形下,買到法拍凶宅,又因為貸款不到被迫棄標、賠錢,大眾銀行為債權銀行,表示「基於道義」願給付莊女被法院沒入的新台幣39萬元,但卻遭到莊拒絕,表明不接受銀行的可憐而接受這筆錢。事實上,法拍屋的買受人於拍定後,因為沒有「物的瑕疵擔保請求權」,因此價格較便宜,然而較優質的物件往往因為法院內部熟知消息的書記官、法官、檢察官等人士或其親朋好友用低價標走,剩下比較差的物件則由沒有關係、無權無勢的凡夫俗子標到,延伸許多問題。

    《強制執行法》第69條規定:「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」,因此法院對法拍屋不必負擔「瑕疵擔保」之責,無論是凶宅或是漏水,法院都可以免責,既然法院事前未充分接露資訊,事後又不負責,造成不合理的現象使得 拍定人的權益保障有所不足。對此,有立法委員主張修法,除了認為事前不知凶宅事後才知的情況,應該可以撤銷拍定外,也修法如果是凶宅應該要註記;但亦有實務工作者認為,這樣的修法並不可行,因為在法院書記官履勘法拍屋時,往往大門深鎖,而且債務人和債權人往往也不會誠實告知,因此若是要透過註記來減少此類情形發生,往往不是那麼容易。

    筆者認為,法拍屋較一般的買賣還要來得複雜,衍生的問題也較多,對於買受人的權益保障相較單純買賣也較不足,因此若對法拍屋有興趣的民眾,不妨多請教專業人士,才能避免遭受無妄之災!!

    熟知法拍屋程序的永然聯合法律事務所李永然律師認為「法拍屋」一直有些問題存在,目前我國尚無《拍賣法》專法的規定,未來似可訂一專法,再將相關問題一併妥適解決!

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