永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年6月18日工商時報A10版記者林恕暉、郭安家、錢利忠所撰「大樓磁磚砸傷童 整棟住戶起訴」報導，台北市屋齡三十多年的老舊大樓「京華大廈」，外牆磁磚在民國103年5月突然剝落，砸傷行經的鄭小妹。鄭小妹頭蓋骨遭擊碎，至今動過三次手術，並留下跛行後遺症。台北市都發局原認定，大樓六樓外牆磁磚脫落，對六樓羅姓屋主開罰新台幣6萬元。屋主認為搬來才一年，提出訴願抗罰。都發局重啟調查，認定外牆脫落應裁罰管委會，並非六樓住戶，依此撤銷原處分。由於事發時該大樓尚未成立管理委員會，台灣台北地檢署認為外牆屬住戶共有，依《刑法》過失致重傷害罪，將十二戶共十三名建築物所有權人起訴。
陪同鄭媽媽出面的台北市議員參選人顏若芳表示，北市已有八百三十七棟老舊大樓外牆剝落，市府應儘速協助老舊大樓修繕。北市建管處副總工程司邱英哲表示，已全面清查老舊大樓，目前已通報一千多案，針對有立即危險者，建管處要求管委會設置警戒區，限期清除磁磚，否則北市府會祭出罰單，強制修繕，並索取修繕費。
北市政府針對老舊大樓外牆開始清查，並針對危險者限期修繕，大幅提升用路人的安全；但筆者建議除了由北市府清查外，大樓管理委員會也應主動定期查檢大樓外牆，以確保安全無虞。為了讓讀者仍進一步了解外牆磁磚剝落所衍伸出的相關法律問題，由李永然律師、許淑玲律師共同所撰寫「公寓大廈外牆磁磚剝落砸傷人的法律責任」乙文，加註在本文後方，供讀者參考。
天外飛來橫禍—公寓大廈外牆磁磚剝落砸傷人的法律責任
作者： 李永然律師、許淑玲律師
民國102年5月間，台北市發生一起磁磚剝落砸傷人的意外，一名媽媽帶著9歲女兒經過民權東路一棟大樓下方時，外牆磁磚突然從天而降，砸中女童頭部，女童頭顱破裂，緊急送醫，台北市建管處查出，掉落磁磚來自6樓住戶外牆，對屋主開罰新台幣6萬元，創下北市首例（資料來源： 102年5月8日TVBS報導），同年10月間，基隆市第一高樓麗榮皇冠大樓發生外牆石材掉落砸死路人之不幸事件，引起檢警及基隆市政府重視（資料來源：102年10月14日中央社報導），這兩起新聞事件突顯出外牆維護的重要性，也引起民眾對
於相關法律的重視。
關於外牆的定義及權責歸屬，依《建築技術規則》建築設計施工編第1條第22款規定，係指建築物外圍之牆壁，公寓大廈之外牆，本質上屬專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，依《公寓大廈管理條例》第3條第4款規定應屬「共用部分」（臺灣新竹地方法院96年度小上字第15號判決意旨參照），惟依《公寓大廈管理條例》第3條第5款的規定，也得經由約定供特定區分所有權人使用，而成為「約定專用部分」。
因此公寓大廈外牆原則上屬共用部分，依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，應由管理委員會（下稱管委會）負責修繕、管理、維護，若管委會未盡到管理、維護的責任，導致外牆磁磚剝落砸傷或砸死人，則管委會自應承擔民事賠償責任，「管理委員」也可能因而被追訴刑事責任。但公寓大廈的外牆，若已經由規約約定或區分所有權人會議決議，交由特定區分所有權人使用，而成為「約定專用部分」時，則依《公寓大廈管理條例》第10條第1項規定，應由約定專用部分的使用人負責修繕、管理、維護，若約定專用部分的使用人疏於修繕、維護，導致外牆磁磚剝落砸傷人或砸死人，則應由該約定專用部分之使用人承擔相關民刑事法律責任。另外，有很多老舊公寓並未成立管委會，則公寓之所有區分所有權人對於外牆均有修繕、管理、維護之義務，如外牆因疏於修繕、維護導致磁磚剝落砸傷人或砸死人，全體區分所有權人均須負相關民刑事法律責任。
關於民事賠償金額範圍，被砸傷者得請求因此支出的醫療費、喪失或減少勞動能力或增生活上之需要的費用，及相當金額的非財產上損害；若不幸因而致死者，則需賠償醫療費、增加生活上需要的費用、殯葬費等，被害人對第三人負有扶養義務者，對該第三人也應負損害賠償責任，此外，被害人之父、母、子、女及配偶亦得請求賠償相當金額之「非財產上損害」。
關於刑責方面，依被害人死傷結果，可能構成《刑法》第284條第1項的「過失傷害罪」，法定本刑為6個月以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金之刑責、《刑法》第284條第2項的「過失致重傷罪」，法定本刑為1年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金之刑責或《刑法》276條第1項的「過失致死罪」，法定本刑為2年以下有期徒刑、拘役或2000元以下罰金之刑責。建築物如有供營業使用之事實，《建築法》第91條第2項更有加重處罰之規定，致重傷者，將面臨處6個月以上5年以下有期徒刑，得併科新臺幣50萬元以上250萬元以下罰鍰；致死者，則須面臨1年以上7年以下有期徒刑，得併科新臺幣100萬元以上500萬元以下罰金之刑責。
而對於外牆磁磚剝落致人死傷，負責管理維護者，除有上開民刑事責任外，因也是未盡到維護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任。依《建築法》第91條第1項第2款規定，主管機關得處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰。
有些社區會聘請物管公司處理社區事務，然而外牆修繕、維護工作通常不屬物管公司受任事項，縱使委辦事項包含外牆修繕、維護工作，惟對外牆負有修繕、維護義務之人對物管公司仍負有監督義務，若物管公司怠為修繕、維護，導致外牆磁磚脫落發生死傷事故，對外牆負有修繕維護義務之人恐仍難脫免其責。
而有時令人無奈的是，公寓大廈外牆磁磚已有剝落現象，但屢次向管委會或約定專用之使用人反應，卻仍不為改善。此時其他住戶或第三人得向主管機關檢舉。主管機關得依上開《建築法》第91條第1項第2款規定內容，處以罰鍰並命限期改善。若是台北市地區，得向「台北市都發局建管處」檢舉，依目前台北市都發局之作業程序，受理檢舉通報後，經勘查有公共安全疑慮者，除現場張貼「當心墜落物告示」外，尚會上網公告，並限期施作臨時安全防護設施。拒不改善者，將依違反《建築法》處新台幣6萬至30萬元罰鍰，強制代為架設「臨時性防護設施」。
另外，對外牆負有修繕、維護義務之人，若已盡到對外牆磁磚之修繕、維護責任，以防止損害之發生，但仍因天然災害等不可抗力因素，導致外牆磁磚剝落致人死傷，因該損害並非管理、維護欠缺所致，對外牆負有修繕、維護義務之人應無須負相關民、刑事責任。
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