台北市預售屋新規103年8月15日生效  文◎李廷鈞地政士  

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國10389日經濟日報A4版記者吳佳蓉「預售屋亂象,北市將開罰」、蘋果日報A26版記者潘姿羽「嚴管預售屋,北市推新規」、中國時報B2版記者陳芃「預售屋稽查,成績滿江紅」等報導,為了遏止預售屋銷售亂象,台北市政府特別整合多項法規及條例,訂定《台北市預售屋銷售規範》,訂出業者預售屋從建照取得、廣告到最後銷售等各項環節應遵守的規範和罰則,並且將於103815日正式上路。

    而台北市於103年上半年也展開大抽查,發現39件銷售中的預售屋建案中,針對契約、樣品屋和紅單等項目,竟然沒有一案全數合格。其中又以定型化契約「交屋保留款比例不符」最多,許多業者都只設定1%或新台幣10萬元,不符合保留款最低5%的規定。此外,代銷的預購單未指派不動產「經紀人」簽章、業者廣告未註明經紀業名稱、樣品屋擅自挪做他用或未申報即啟用的情形,都相當常見,共開罰新台幣110萬元。

    不過台北市副市長張金鶚仍表示,本次彙整《消保法》、《公平交易法》、《不動產經紀業管理條例》、《建築法》等內容並未新增罰則,因此動輒千萬的不動產交易,罰款都只有數萬元,不符合「比例原則」,日後將推動修法提高罰則。而未來每年至少稽查兩次,並將在不動產銷售旺季加強查核,以保障購屋消費者權益。

    筆者認為,預售屋雖然目前有「定型化契約範本」及「應記載及不得記載事項的規定」,但仍有許多業者沒有遵守規定,筆者肯定台北市政府的作法,也呼籲業者銷售預售屋必須遵守相關規定,日後才不會衍生太多爭議,這樣對買賣雙方都好!!

    不過永然聯合法律事務所李永然律師則持不同的看法,因為目前台灣規範不動產預售的法令已相當地多,台北市現又頒布《台北市預售屋銷售規範》,已是疊床架屋。台北市政府近年來的作為令台北市民很失望,很多該做的事不大力推動,如「都市更新」、「廣告招牌管理」、「違章建築拆除」、「遊民安置」、「私娼取締」等,都老是死盯著「建築業」;其實台北市的建築業及相關產業漸受影響,未來一定又會增加失業率,屆時政府是不是又要努力增加就業機會?

臺北市預售屋銷售規範

一、 臺北市政府(以下簡稱本府)為有效查核臺北市(以下簡稱本市)

預售屋銷售,促進預售屋買賣交易資訊透明化、維護交易秩序

與消費者利益,減少交易糾紛,特訂定本規範。

二、 本規範之主管機關為本府地政局(以下簡稱地政局)

三、 本規範名詞定義如下:

() 預售屋:指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築

物為交易標的之物。

() 樣品屋:指以銷售本市建造執照所興建房屋為目的所搭建之

臨時性建築物,包括接待、展示、行政、實品屋等空間及相

關附屬設施。

() 實品屋:指於樣品屋內,設置與局部建造執照核准圖說相符

之展示空間。

() 廣告:指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳

單、海報、招牌、樹立廣告、牌坊、廣告圖冊、模型、樣品

屋、布條、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音、網際網

路或其他方法,使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。

() 建築業者:指經營投資興建住宅、大樓及其他建築物開發租

售業務之公司、獨資或合夥之工商行號或其他提供商品或服

務從事交易之人或團體。

() 經紀業:指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業

務之公司或商號。

四、公寓大廈起造人或相關建築業者,非經領得建造執照,不得辦理

銷售。

五、預售屋委託經紀業銷售者,經紀業執業方式及內容應符合不動產

經紀業管理條例及不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收

費辦法之規定,並以下列事項為查核重點:

()完成經營許可。

()懸掛不動產經紀業管理條例規定之文件。()製作不動產說明書。

()指派經紀人於定金收據(含以預約訂購單收取定金之情形)

不動產廣告稿、不動產說明書及不動產買賣契約書等文件

簽章。

()完成設立、簽訂委託代銷契約、分設營業處所、僱用之經紀

人員變更等備查事宜。

六、預售屋廣告應與事實相符,且不得為虛偽不實或引人錯誤之表示

或表徵或違反法令等情形,並應符合「臺北巿不動產經紀業發布

不動產交易消費資訊管理規範」。

經紀業製作之廣告並應註明經紀業名稱。

七、預售屋銷售定型化契約,應於訂約前提供消費者審閱,且內容應

符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定,並以

下列事項為查核重點:

()契約審閱權之訂定。

()房地出售面積及認定標準。

()房地面積誤差及其價款找補。

()契約總價有無分列。

()履約保證有無訂定。

()驗收。

()違約之處罰。

()不得約定違反法令之二次施工。

八、預售屋設置樣品屋者,應符合臺北市建築工程樣品屋及臨時廣告

管理辦法,並以下列事項為查核重點:

()樣品屋應領得建築許可函始得設置。

()樣品屋應申報竣工領得使用許可函始得使用。

()樣品屋應於使用期限內。

()樣品屋非經許可不得移作他案使用或作規定以外之用途使

用。

()樣品屋應依建築許可函內所要求設立相關告示(如使用分區、停車空間、夾層等)

九、不得作為住宅使用地區,銷售時應明確告知都市計畫及建築管理

法令相關禁止事項。

工業區於樣品屋設置實品屋者,浴廁空間、室內隔間、機電設備

空間等設置應符合臺北市政府處理工業區內平面設計類似集合

住宅原則規定。

十、地政局、法務局及本市建築管理工程處,為查核預售屋銷售是否

符合法令規定,得組成小組依不動產經紀業管理條例第二十七條、

消費者保護法第三十三條第一項、行政程序法第三十六條或相關

法令規定進行聯合稽查,必要時並得邀集財政部臺北國稅局會

同。

聯合稽查時,應出示有關證件,並得依下列方式進行:

()向建築業者、經紀業或關係人查詢。

()通知建築業者、經紀業或關係人陳述意見。

()通知建築業者或經紀業提出資料。

()派員前往建築業者或經紀業營業處所或其他有關場所進行

調查。

聯合稽查或調查而取得或製作之調查資料,得依消費者保護法、

政府資訊公開法公布。

十一、建築業者或經紀業銷售預售屋,涉有違反相關法令規定,得依

下列方式辦理:

()違反不動產經紀業管理條例規定者,依該條例規定及臺北

市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例統一裁罰基

準辦理。

()違反公平交易法、公寓大廈管理條例或其他法令規定時,

移請各該主管機關處理。

()違反個人資料保護法,由中央目的事業主管機關或直轄市、

縣(市)政府處理。

()違反不動產經紀業倫理規範,移請本市不動產仲介或代銷經紀商業同業公會處理。

()違反刑法規定,移送司法機關偵辦。

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