中國大陸推不動產登記制並增加保障房  文◎李廷鈞地政士  

永然地政士事務所李廷鈞地政士

    根據民國103816日工商時報A7版記者邱菀仁「大陸打貪再出招,推不動產登記」,中國大陸國務院於103815日公布《不動產登記暫行條例》(草案),該草案將提出建立統一的不動產登記信息,個人和國家機關可以依法查詢、複製不動產登記資料。

    該條例將建立統一的管理平台,提供國土、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門分享不動產的登記資訊。房地產業界人士則認為該條例的發布,因為可以「以人查房」,對於手中有多套房屋者影響很大,可能將來會用來徵收房屋稅。

    此外,中國大陸計畫新開工的「城鎮保障性安居工程」已經達到700萬套以上,該「保障性住房」是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金住房,包含廉租住房、經濟適用住房和政策性住房。

    筆者認為,不動產登記制度,在台灣已經實施多年,雖然和中國大陸不太一樣,但是統一登記的優點也很多,對於權利義務狀態能夠更明確,發揮「公示」、「公信」的效力。此外,徵收房屋稅在世界各國也很普遍,可以促進房屋有效利用,避免資源虛耗,並且可以拿多餘的稅收拿來建設,未嘗不是好事!!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的不動產登記已相當成熟,中國大陸可以參照;其《不動產登記暫行條例》的制定是件好事,也可參考台灣經驗!

第一章 總 則

第一條 為整合不動產登記職責,規範登記行為,方便群眾申請登記,保護權利人合法權益,根據《中華人民共和國物權法》等法律,制定本條例。
第二條 本條例所稱不動產登記,是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產,是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條 國家實行不動產統一登記制度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。
不動產權利人已經依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程式的改變而受到影響。
第四條 下列不動產權利,依照本條例的規定辦理登記:
(一)集體土地所有權;
(二)房屋等建築物、構築物所有權;
(三)森林、林木所有權;
(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;
(五)建設用地使用權;
(六)宅基地使用權;
(七)海域使用權;
(八)地役權;
(九)抵押權;
(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。
第五條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構,負責不動產登記工作,並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。
第六條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理。
跨縣級行政區域的不動產的登記,由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的,由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的,由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地,國務院批准項目的用海、用島等不動產的登記,由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

第二章 不動產登記簿

第七條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有惟一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項:
(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;
(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;
(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;
(四)其他相關事項。
第八條 不動產登記簿可以採用紙質介質,也可以採用電子介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿惟一、合法的介質形式。
不動產登記簿採用電子介質的,應當定期進行異地備份,並具有惟一、確定的紙質轉化形式。
第九條 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載於不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管,並建立健全相應的安全責任制度。
採用紙質介質不動產登記簿的,應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
採用電子介質不動產登記簿的,應當配備專門的存儲設施,並採取資訊網路安全防護措施。
第十一條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的,不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。
行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的,應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

第三章 登記程式

第十二條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的,應當由當事人雙方共同申請。
屬於下列情形之一的,可以由當事人單方申請: 
(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;
(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;
(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;
(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況變化,申請變更登記的;
(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利,申請註銷登記的;
(六)申請更正登記和異議登記的;
(七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的情形。
第十三條 當事人或者其代理人應當到不動產登記機構現場申請不動產登記。
無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的,應當由監護人代為申請。
不動產登記機構將申請登記事項記載於不動產登記簿前,申請人可以撤回登記申請。
第十四條 申請人應當提交下列材料,並對申請材料的真實性負責:
(一)登記申請書;
(二)申請人、委託代理人身份證明材料、授權委託書;
(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;
(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關係的說明材料;
(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等資訊。
第十五條 不動產登記機構應當自收到不動產登記申請材料之日起5個工作日內進行初步審查,並分別按照下列情況辦理:
(一)屬於登記職責範圍,申請材料齊全、符合法定形式,或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的,應當受理;
(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的,應當告知申請人當場更正,申請人當場更正後,應當受理;
(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的,應當當場一次性告知申請人需要補正的全部內容;未告知的,視為符合受理條件;
(四)申請登記的不動產不屬於本機構登記範圍的,應當當場告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構不予受理的,應當書面通知申請人。
第十六條 不動產登記機構受理不動產登記申請的,應當按照下列要求進行查驗:
(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;
(二)權屬來源證明材料和有關證明檔與申請登記的內容是否一致;
(三)申請登記的不動產是否存在權屬爭議;
(四)登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定。
第十七條 屬於下列情形之一的,不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看:
(一)房屋所有權初始登記;
(二)在建建築物抵押權登記;
(三)因不動產滅失導致的註銷登記;
(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議,或者可能涉及他人利害關係的登記申請,不動產登記機構可以向申請人、利害關係人或者有關國家機關進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時,申請人、被調查人應當予以配合。
第十八條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30日內辦結不動產登記手續,法律、行政法規另有規定的除外。
同一不動產權利有兩個以上主體申請登記的,不動產登記機構應當依據受理時間的先後順序辦理登記,法律、行政法規另有規定的除外。
第十九條 登記事項自記載於不動產登記簿時完成登記。
不動產登記完成的,應當依法向申請人核發相應的不動產權屬證書或者登記證明。
第二十條 登記申請有下列情形之一的,不動產登記機構應當不予登記,並書面通知申請人:
(一)不符合法律、行政法規規定的;
(二)存在尚未解決的權屬爭議的;
(三)申請登記的不動產權利超過規定期限的;
(四)法律、行政法規和本條例實施細則規定不予登記的其他情形。

第四章 登記資訊共用與保護

第二十一條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記資訊管理基礎平臺。
各級不動產登記機構登記的資訊應當納入統一的不動產登記資訊管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記資訊的即時共用。
第二十二條 不動產登記有關資訊與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等資訊應當即時互通共用。
國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關資訊互通共用。
不動產登記機構能夠通過互通共用取得的資訊,不得要求不動產登記申請人重複提交。
第二十三條 權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料,不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理案件有關的不動產登記資料。
第二十四條 不動產登記機構、不動產登記資訊共用單位及其工作人員應當對不動產登記資訊保密。
查詢不動產登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的;未經權利人同意,不得向社會或者他人洩露查詢獲得的不動產登記資料。

第五章 法律責任

第二十五條 不動產登記機構工作人員損毀、偽造不動產登記簿,擅自修改登記事項,串通他人進行虛假登記,或者有其他濫用職權、怠忽職守行為的,依法給予處分;給他人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第二十六條 偽造、變造或者買賣不動產權屬證書、不動產登記證明,或者使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的,由不動產登記機構予以收繳;有違法所得的,沒收違法所得;給他人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第二十七條 不動產登記機構、不動產登記資訊共用單位及其工作人員、查詢不動產登記資料的單位和個人違反國家規定,洩露不動產登記資料或者登記資訊,給他人造成損失的,依法承擔賠償責任,對有關責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第二十八條 本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和製作的不動產登記簿繼續有效。
不動產統一登記過渡期內,農村土地承包經營權的登記,按照國家有關規定執行。
第二十九條 本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。
第三十條 本條例自 年 月 日起施行。本條例施行前公佈的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的,以本條例規定為准。

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李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

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