李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月3日工商時報A15版記者方明「節稅新招！登錄拆算房地比，交易所得稅省很大」、蘋果日報A14版記者陳書榕「『房地比』拆開算，避稅出新招」的報導，內政部公布實價登錄資料時發現，有筆屋齡24年總價新台幣3.16億元的大樓在交易明細中拆算房地比，並備註在實價登錄特殊條件中，房仲業者預估未來該物件若以總價新台幣4億元出售，將可省下約新台幣450萬元的財產交易所得稅。

    該筆交易位於台北市安和路二段一樓為商業使用、二樓為住家，明細中聲明為特殊關係交易，並且附上房地比，一樓建物與土地佔比為17:83、二樓則為13:87、合計總房地比為16:84，建物價值共佔16%。

    由於土地交易僅負擔土地增值稅，因此賣方出售房地產時，如果未在合約明定房屋與土地個別售價，國稅局將會依據固定公式房地比計算售屋所得。如今調整之後，房屋價值為新台幣4800萬元，未來出售若總價4億元，物件經過折舊之後房地比調整為10:90，由於建物價值僅為新台幣4000萬元，因此不用納入綜合財產所得課稅。

    住商不動產企研室主任徐佳馨分析，近期國稅局對於高總價個案積極查稅，因此不少買方預先拆算房地比，為未來轉手節稅準備。但全國不動產特約地政士徐吉麟則表示，若房地比不照既有公式拆算，拉低房屋市價，雖可以減輕所得稅的負擔，但也會將未來轉手稅負轉嫁下個賣方，致轉賣困難。

    中華民國地政士公會榮譽理事長林旺根則提醒，目前北市精華區住宅房地比以2:8或3:7居多，該案建物價值僅佔16%偏低，未來稅捐處如果覺得不合理仍會依法調整課稅罰款。

    筆者認為，「拆算房地比」主要是為了將來高價轉賣的時候，由於土地交易免徵所得稅，在房屋的部分可以減少所得稅的稅基，但若未來實施房地合一實價課稅的制度，這樣的節稅手法恐怕不可行。再說若「房地比拆算」比例太懸殊，也會有被要求調整課稅罰款的可能，若考慮實價登錄時拆算房地比，應請教專業人士，俾免帶來不必要的困擾！