永然地政士事務所 李廷鈞地政士
根據民國105年1月11日經濟日報A15版記者陳美珍「賣地自建房產，留心稅制」的報導，房地合一所得新制施行之後，出售自建房產必須注意適用新、舊制課稅方式原則上由取得日決定，如果是新制和一課稅的利得，因為持有期長短會使得稅負輕重不一，財政部特別規定，像這樣的情形對於自地自建的售屋利得持有期間可以自土地取得日起算，土地持有愈久、新制合一稅率愈輕。
自民國105年1月1日房地合一正式上路之後，房產利得課稅進入雙軌並行的年代，民眾購買土地後再自建房屋並出售，因為土地和房屋取得日期不同會出現房屋和土地分別是用新、舊稅制的情形。
依據財政部的規定，如果是自地自建的案件，土地取得日期是在民國104年12月31日以前，從取得土地到自建房屋合計持有超過兩年者，土地不分適用舊制，仍然免課所得稅，房屋部分則適用新制課稅。但是如果取得土地到自建房屋未超過兩年者，則全部用新制課稅。持有期間的計算，則以取得土地所有權日到房產出售日的總持有年數來決定其合一課稅的稅率。
例如某甲分別在2013年6月1日和2016年6月1日買入A、B兩地，並且興建房屋後，2019年6月1日同時興建完成，並且2021年5月31將房地全部出售。土地的部分因為A地是在2015年12月31之前取得，出售持有期限已經超過兩年，適用舊制土地不課稅，而A地上所建之A屋，是在2016以後才興建完成，按照新制課稅，稅率是以土地取得日到出售日計算，因為超過八年，所以所得稅為20%。至於B地土地和房屋都是新制實施之後取得，適用稅率自取得時起算，超過六年稅率同為20%。
筆者較感到困惑的是，如果土地用舊制不課稅，房屋用新制課稅，房屋的成本如何計算？筆者打電話詢問「國稅局」之後，得到的答覆是，按出售價格拆算房地比之後，再乘以15%計算為所得額。假如該房屋土地公告現值為新台幣600萬、房屋評定現值為新台幣400萬，房屋出售新台幣2000萬，則所得額應為2000*400/(400+600)=800萬，如果稅率為20%房地合一所得稅就是800*20%=新台幣160萬。
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