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永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105116日蘋果日報B3版記者陳世峰的報導,自從房市自2014年反轉之後,越來越多豪宅流入法拍市場,以新台幣8000萬以上豪宅來說,光是2016年法拍總底價就達到新台幣66億元,年增近三成,法拍豪宅雖然是小眾產品,近來已經有幾起大戶逢低搶買豪宅。

 

    根據「寬頻房訊」統計,台北市住宅流入法拍市場自2014714件,2016年已經增加至845件,且遭拍賣的新台幣8000萬以上的豪宅,短短兩年從23件增加至32件,金額、規模也逐年拉高,2016年已達新台幣66億元,年增28.5%,占整體法拍金額的24.6%,也創下近年新高。

 

    而觀察2016年的遭拍賣豪宅,大多不是知名社區,僅士林區「遠雄陽明」、信義區「台北信義」較為人知,其餘僅是「高總價別墅」,像是大湖山莊的兩筆別墅。寬頻房訊表示,一般住宅大多是因為房貸欠款流入拍賣,不過豪宅屋主負擔能力高,大多是因為財務周轉不靈或是自身企業經營不善,拿房屋去抵押之後聲請拍賣,有時候屋主還會看好豪宅保值性,主動和債權人協商。

 

    一般民眾買法拍屋,大多是想撿便宜,因此會在二拍、三拍打折之後出手,豪宅得標價格通常和市價差距不大,像是2016年初名媛吳麗玲的「寶來花園廣場」23樓戶二拍以新台幣1.55億元拍出,比該社區142016年成交新台幣1.5億元還高,考量高低樓層差,法拍和市價頂多差距一成。

 

    住商不動產企劃研究室徐佳馨主任則分析,近年來政府對於豪宅稅負和貸款的調控,使得不少豪宅去化困難、建商銷售不佳、屋主周轉不靈,被打入法拍,造成法拍豪宅爆量,豪宅素質如果不錯、價格合理,仍有買方願意購買承接。

 

    法拍業者也指出,通常購買法拍豪宅都是資產公司或是極為少數的投資人,不過近期有大戶一次購買七間「松江一號院」的豪宅,1/18一拍底價300萬元的帝寶法拍案,將是2017年的房市風向球。

 

    筆者認為,法拍豪宅增多,代表國內景氣尤其是不動產景氣仍舊低迷,高總價的豪宅,在房市不佳的時候,更難脫手,流入法拍市場,只能等待「有緣人」了!

 

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為在房地產不景氣的時候,高總價的房子不易脫手,如果是區位不佳更不易轉售,一旦資金周轉困難,就很容易淪入「法拍」。李律師更舉出自己有一位當事人位於新店的「別墅」總價新台幣四億多,也淪為法拍屋,且減至三億元以下仍乏人問津;所以投資房地產一定要注意「時機」、「區位」、「產品特性」,才有保障!

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