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永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國10644日自由時報A1版記者徐義平所撰「合宜宅大漏洞,法拍破禁轉賣年限」、及A6版「謀合宜宅暴利,投資客賺逾兩成」等報導,馬政府時代推動的「合宜住宅政策」又爆出大漏洞,桃園林口A7和新北市板橋浮洲兩大合宜住宅原本限制五或十年不得移轉,但近來竟然已出現「法拍屋」,且拍定價格都比售價高出1~3成,房產業者研判,除了弱勢者繳不起房貸之外,還有投資客透過投機漏洞,用法拍程序使限制,讓移轉年限提前失效。

 

    由於合宜住宅價格遠低於一班房屋的市價,為了避免投資客將合宜住宅作為炒作買賣的標的,桃園A7和板橋浮洲合宜住宅都有設定五年或十年的不得轉售的限制,但仍有不少屋主私下「轉賣」、「轉租」,沒有拿來自住使用。

 

    根據《土地法》791條,透過法拍程序,營建署本來用來限制移轉年限的「預告登記」就會失靈,新屋主將來就可以自由買賣,市場竟然傳出有部分住戶和投資客簽訂權利轉讓合約,透過法拍程序洗掉登記簿的「預告登記」,藉此賺取合宜住宅和市價間價差,推估至少大賺兩成。

 

    常見的手法包括仿效「軍宅」投資,投資客和中籤戶談妥價錢之後,預付部分訂金,雙方簽下「權利買賣書」等「閉鎖期」過後,再來辦理過戶,閉鎖期間可以先出租,造成合宜住宅出租潮。而在房市走跌下,也有少部分投資客急於脫手,故意不繳房貸遭到法拍,之後再自己找人出手搶標,不過由於透過法拍程序立即套現,但是資產遭到法拍會對個人債信造成影響,業者也不鼓勵這種做法。

 

    筆者認為,合宜住宅的本意應該是要讓收入沒有那麼高的家庭,以低於市價而買得起房子,為了避免投資客炒作,才制定「禁止移轉的期間」,希望可以讓真正有自住需要的人再去抽籤。的確法拍之後合宜住宅可以解除禁止移轉的限制,但是這樣炒作獲利,就失去了當初政策的本意,還是不要做這麼不道德的事情比較好!政府將來推動「住宅政策」,應該也要設想更周延,才不會讓投資客可以鑽漏洞。

 

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為制度的設計原本就要全盤細緻規劃,不要太匆促,我國之前的「國民住宅」、「軍宅」都有投機的人,政府原先規劃「合宜住宅」也應記取前車之鑑,希望政府以後不要再有不周詳的規劃出現,台灣才會進入「良性循環」!

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