李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士(聯合)事務所 李廷鈞地政士

    根據民國106年9月22日自由時報A17版記者鍾泓良「大直大彎北段商業宅，1600戶至少罰9600萬」、中國時報A12版記者張立勳「大彎北段商業宅，將開罰近億」等報導，由於台北市長期以來始終存在商業區、工業區有違規住宅使用問題，但居住事實難以認定，台北市政府首度用稅籍資料調查台北市大直明水路、敬業一路，這一帶「大彎北段

」商業宅，一共有1675戶違規使用，要求限期改善後，目前仍有約1600戶違規使用。台北市都發局將根據《台北市中山區大彎北段商業區、娛樂區作住宅裁處作業原則》，自2017年12月陸續裁罰新台幣(下同)6~30萬元罰鍰，開罰總金額最低也會有9600萬元，將是台北市有史以來針對使用分區違規最大規模的開罰。

    台北市都發局建築管理科林玄理科長表示，根據《都市計畫法》第79條，違反都市計畫使用分區使用人可處新台幣6萬元以上、30萬元以下罰鍰，並且勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，不拆除、改建、停止使用或恢復原狀，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除。

    林玄理科長並指，依照稅捐處課徵住家用稅率的清冊調查，稅捐處針對民眾申請變更為住家用稅率新案，將給予「行政指導」，舊案則已經在2017年3~8月間陸續寄出「行政指導函」，勸導所有權人依照都市計畫規定改善使遇用途，並向稅捐處變更稅率，如果建物改做商業使用，也可以出示向國稅局申請的營業登記。

    但如果住戶未辦理稅籍變更，又無法出示營業登記，不是空置的現況，市府會派員現勘確認是不是住宅使用。如果民眾不同意見入，將援引稅籍及其他資料依法開罰。

    不過對於台北市政府大刀闊斧解決商業宅、工業宅問題，也讓當地住戶感到相當無奈。表示雖然市政府給半年的改善時間，但求助無門之下只能自認倒楣搬家，卻不見市府追究政府失職人員。

    對此台北市都發局局長林洲民表示，大彎北段在都市計畫已經明確詳載不得作為「住宅」使用，市府經過多次討論，決定依法執行。由於依法對行為人開罰，因此僅開罰行為人也就是住戶，建商不是違規行為人，所以不必受罰。

    筆者認為，購買房屋一定要注意土地的「使用分區」和建築物的「用途」，因都市計畫不同，大部分商業區可以部分作為住宅使用，但仍有不得作為住宅使用者。至於工業區土地也不能做為住宅使用，所以消費者於購屋時一定要查清楚，建設公司也要誠信告知；這樣才不會日後衍生糾紛！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的民眾購屋陷阱相當多，有些建商廣告不實或引人錯誤，主管機關於銷售時又不聞不問，待買受人買受使用時，又被認為「違規使用」而受罰，買受人直感相當無奈！