永然聯合法律事務所 李永然律師、林岫萱律師

  隨著在今年1062月內政部統計處表示臺灣人口老化指數已經破百,也就是老年人口超過幼齡人口,臺灣明確成為高齡化社會,換句話說,臺灣的老年人口只增不減。而近年來存款利率越來越低,過去能夠靠著定存利息維生,現在這幾乎已成天方夜譚,臺灣人於老年時面臨的經濟問題,即將變成亟需解決的社會普遍問題。

  基於「有土斯有財」的觀念,多數臺灣人還是希望自己擁有一個「家」,也就是位於自己或配偶名下的房地產。然人到老年,漸漸喪失勞動能力,這時候如果發現準備的退休金中,房地產價值佔了大部分,手上能活用的資金不足,對於這些老年人來說,不啻是個警訊。此時政府與金融機構推出的「逆向不動產抵押貸款」,俗稱「以房養老」契約,提供民眾向子女或他人請求援助的另一種選擇,也就是活用自己名下所擁有的資產,民眾在保有房地產的同時,能取出該房地產的部分價值,等到百年後或約定的期間到期,再結算向金融機構借貸的金額。然而此一方式將會在房地產上增加「最高限額抵押權」。為了避免消費糾紛,銀行除了與民眾接洽時,需要花更多時間溝通,確定民眾確實想要辦理以房養老契約,同時多會請「律師」在場陪同諮詢認證,確定民眾了解契約的內容。

  契約的條款往往為了將日後可能發生的狀況盡量規範清楚,因此條文十分繁瑣,建議民眾要花時間與心思仔細閱讀契約內容,尤其是關於每月借貸金額如何計算?利息如何計算?房產處分或設定負擔的限制(例如約定訂定契約後,不得出售、贈與、信託該房產,或設定次順位抵押權、地上權、或其他用益物權等)等等攸關契約權利義務責任。

  而以房養老契約最特別之處,在於金融機構撥付的款項往往是為了照顧長輩,也就是訂定契約的人年歲較高,而契約約定的時間為10年至30年不等,所以若在契約期間尚未屆至前即安享百年,此時民眾得指定「通知義務人」,讓金融機構得以在第一時間得知此一訊息,以便處理契約後續事宜。有些繼承人在繼承時才發現被繼承人的房產上設定此一負擔,導致繼承的遺產不如預期,因此爭執被繼承人生前並無訂定契約的能力,質疑契約的真實性,此時,契約的訂定過程有無瑕疵即至關重要;若於訂定過程中曾向律師諮詢確證,日後要爭執契約無效或有得撤銷的可能性便大幅下降。

  此外,也建議民眾及早書立「遺囑」,自行決定如何分配名下的財產,但需特別注意民法特留分的規定,避免遺產的分配或是遺贈侵害特留分,若遺囑合法有效,也能有效避免未來可能發生爭產的家族糾紛。又,鑒於自書遺囑常常因立遺囑人書立遺囑時,並未遵循法律的格式規定而使自書遺囑無效,或遺囑語意曖昧不清,反而引發爭議,建議不知或不確定如何書立遺囑的民眾諮詢律師,確定遺囑內容合法,並找「公證人」(法院公證人或民間公證人均可)公證或認證遺囑,確立遺囑的有效性。

  人到晚年,往往只求能安穩度過餘生,不動產雖然價值高,但較難流通、變現,若能活用資產價值,毋寧是件好事。然而「以房養老契約」追根究柢依然是「抵押貸款」,民眾於訂定以房養老契約時千萬要釐清最高限額抵押權的額度、貸款金額、以及利息的計算方式,契約的權利義務也需清楚確定,避免無法承擔的風險,才能享受更好的生活。

相關新聞:
1.經濟日報-以房養老簽約 子女須在場:https://money.udn.com/money/story/5613/2749570
2.
工商時報-以房養老 前三季核貸破百億:https://ctee.com.tw/mobile/ViewCateNews.aspx?cateid=jrdc&newsid=163734

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