李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國106年12月4日自由時報A6版記者徐義平「稅金吃掉3成租金，雙子星案，恐難脫標」的報導，預計2018年3月第六度開標的台北市「C1、C2雙子星聯合開發案」，傳有超過三十組人馬積極評估，但房產業者認為，受到前幾年北市調高房屋構造單價平均1.6倍和土地公告地價調漲超過三成的影響，已完工後得標者可分回四成推估，光是每年地價稅、房屋稅可能就超過六億，可能吃掉近三成的租金收入，再加計建築成本、利息和人事等成本，可能嚇跑投資業者。

    根據商仲業者推估，雙子星開發案未來可以興建15.8萬坪的樓地板面積，每坪出售價格上看120萬元，開發完成之後，資產價值可達新台幣1800億元。如果以每坪建造成本40萬元推估，未來建造成本約600億元，最優投資人可分為四成，可分回價值達720億元，不計入其他成本扣除600億建築成本，預估可以獲利新台幣120億元，投資報酬率約兩成。

    而如果是以長期出租為主，目前西區地標新光摩天大樓租金比較，每月每坪約新台幣2300元，推估該案開發案未來每月租金可達3000元，年租金約21.6億元，租金收益率近3%。但是雙子星開發案量體大，商辦去話可能需要好幾年的時間，持有的前期大多處於虧損，卻每年要繳高額持有睡，當出脫或出租時間一拉長，或利空間就被嚴重壓縮。

    瑞普萊坊市場研究部黃舒衛副總監分析，雙子星開發案前五次招標爭議不少，北市府第六度招標對於投標者財務標準恐拉高，將大幅提高投標團隊的籌資門檻。台北市在2014年調整建物造價評定現值標準造價之後，新建物平均稅基至少調升1.6倍；C1、C2包含旅館、辦公室和百貨等三種商用不動產，其中零售百貨、辦公室都沒有減免，由於過高的持有稅將讓潛在投資人望而卻步，又公告地價每年一調，也增加未來的不確定性。

    筆者認為，雙子星大樓從前任市長就有規劃，曾經一度脫標卻因為捲入弊案而延宕至今。目前國內房地產景氣普遍不佳，尤其受到陸客減少重創觀光業的影響，如果要讓雙子星順利脫標，勢必要解決當前高持有稅(房屋稅、地價稅)和私地主分回比率的問題，否則還是會讓業者卻步。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為由於過去「居住正義」的空泛口號，政府藉機調高房地產持有稅，已明顯影響投資者的投資意願。目前台灣的房市已陷入低迷，政府也正大力興建「社會住宅」，持有稅還是要適度調降，回歸正常市場面，才是振興經濟的正途！