李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國107年3月11日工商時報A3版記者朱漢崙所撰「銀行三指標，嚴查人頭戶房貸」的報導，行庫近年來承做房貸為了避免建商在建案完工之後用人頭戶貸款撐「現金流」，高度警戒「人頭戶」問題，如果多名借款戶還款來源來自同一帳戶，將會被盯上。此外，借款人財力和房價不相稱、同一人在同一件案分別購置多個物件，都容易被盯上。

    除了台銀、土銀、合庫等房貸指標行庫提高警戒，金管會也高度重視將此一問題列入金檢重點檢查項目，避免銀行警覺性不構，擴大「系統性風險」。行庫主管舉例，像是年所得收入僅新台幣50萬，但購入新台幣2000萬、3000萬房屋，明顯財力不對等或是同一建案購置不同樓層多戶，就會引來銀行高度懷疑建設公司找「員工」當人頭向銀行借款套資金。

    不具名大型行庫高層指出，銀行對新建案嚴防頭戶，因為目前房市不好，三年前開價在最高點的預售屋，現在剛好在完工交屋，現在實際鑑價和當初買賣成交價不少存在1成5至2成的落差，讓房貸成數拿捏風險控管有爭議之外，建商也透過「人頭戶」灌水美化銷售率，並用人頭到銀行拿到資金，因應現金流，變相撐住房價。

    以市場實務來看，建商向銀行進行7~8成土建融，還有後續整批分戶房貸最高八成，建案完工之後銷售率至少要達到60%建商才能清償向銀行的土建融貸款。2017年房屋移轉僅26萬，較高峰期的40幾萬棟有相當距離，現在建案平均銷售率只有30%，才有不少建商不願降價動腦筋到人頭戶房貸上面撐住房屋價格。

    筆者認為，會有這樣的現象，代表現在建商蓋房子真的很難賣，建商賣不出去不願降價，只好用這種方式到金融行庫搬錢，但是如果建商願意讓利，賣便宜一點，一樣也是有可能吸引到消費者，寧可用人頭從銀行借錢，也不願意降價脫手設立停損點，建商如果一直維持這種心態，這也難怪房價降價幅度有限了！

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒想用這種手段的建商千萬不要存有僥倖的心理，因為凡走過必留下痕跡，這種詐貸手法過去也發生過不少案件，現在主管機關既然會將之列入金檢的重點，也就是已經發現有類似案件，所以切勿運用這種低劣而犯罪的手法！