李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國107年5越5日蘋果日報A18版記者黃阡阡、詹宜軒「創三年新高，法拍交易量增」、經濟日報A5版記者郭及天「全台建物拍賣，上季增7%」等報導，台灣低利率的環境持續多年，使得建商和投資客雖然面臨房價下挫、買盤大減，仍得以喘息撐住，讓近年法拍量維持低檔，不過按照內政部最新法拍移轉量來看，2018年全台第1季法拍達1231棟，為3年同期以來最大量，年增7.1%，又以桃園暴增8成最高，專家判斷應該是近年來建商周轉不靈、或有些屋主財力不繼，致流入法拍市場物件增多，連帶使法拍移轉量提升有關。

    根據內政部資料，台北市和新北市法拍移轉年增率首季分別為5.3%、17.8%，不過桃園年增率超過八成，房地產業者認為，目前一年全台拍賣移轉約5000件以內，和2003年、2004年一年超過5萬件，2008年金融海嘯超過2萬件相較仍處於低檔，不過連三年緩步增加，反應房市反轉以來，逐漸有資產持有者不堪房價下跌、財務狀況不佳，而使拍賣移轉件數增加。

    如新竹竹北爛尾豪宅案「富豪至尊」，因為建商周轉失靈、積欠利息遭到銀行強制拍賣，2017年連續三拍乏人問津，如今又被銀行申請拍賣。

    以區域表現來看，桃園市法拍移轉量暴增84.1%，高雄也年增33.7%，六都中僅台中年減19.8%。台灣房屋智庫陳炳辰資深分析師表示，桃園市過去中古屋供給充足，買屋風險和貸款條件都優於法拍，爆量主因應該是2016年房是震盪之後，不少高估後市買高套牢的物件流入市場。而台中市法拍成交量減少，顯示台中房價在這波房市震盪期持穩，不至於讓法拍數量走高，是房市健全發展的指標。

    筆者認為，專家分析都相當有道理，這波房市低迷已經持續三、四年，陸陸續續已經可以看到一些體質不佳的建商出現資金周轉困難甚至面臨倒閉的情形，其擁有的資產也陸續有流入法拍市場的情形，法拍市場熱絡也反應房市持續低迷的指標！

    永然聯合法律事務所李永然律師因長期研究法拍相關的法律問題，也指出一旦房地產不景氣，法拍量就會增加，但要看「脫標率」，如果「脫標率」不斷提高，就表示房市已開始回穩！目前是「自住客」進入法拍市場挑選房子的時機，但一定要先做足「法律功課」及勘察「物件」，切勿貿然投入，才是確保權益之道！