永然地政士聯合事務所劉芝容地政士

 

  依據民國10772日自由時報A8版徐義平記者所撰「撐不過低買氣 小建案頻爆法拍」的報導,房市景氣混沌,市場汰弱存強,小型建案頻爆法拍,近兩年至少有十個建案淪落法拍市場。根據司法院最新法拍屋公告,民國101年在台北市南港區舊莊街推出的建案「綵彩」,遭到台灣士林地院整批法拍,一拍底價台幣兩億七七八一萬元,預計107725日執行第一次拍賣。

 

  業者統計近兩年整個建案遭到法拍案例,全國至少有十個,一拍時合計總底價超過台幣三十億元,透天、大樓、華廈等均有;六都中除桃園沒有外,連台北市也有案例,分別在萬華、北投、信義及南港區;單個建案一拍底價最高是新竹縣竹北市的大樓案「富豪至尊」,超過台幣十一億元。業者表示,台灣房市史上每一次的景氣變動,都出現「會降的不會倒,會倒的不會降」情境,體質不佳又錯估形勢的小型建商,因過度樂觀在房市高峰推案,很容易遭到市場淘汰。

 

  另外根據內政部不動產資訊平台最新統計,106年第4季全國購置住宅違約率(即逾放比)達0.21%,是連續第4季超過0.2%水準;房產業分析,這數字較前一波房市谷底時2007年第3季的1.62%,僅是當時的13%,顯示目前整體房市尚無大規模違約風險,也不會出現所謂的「斷頭潮」。

 

  多數房產業者也認為,這數字相較2007年第3季高點時,還處於安全水位內。但業者提醒,雖然各季逾放件數持平,但催收金額有明顯變化,民國101年下半年為台幣百億以下規模,到民國105年第4季開始,連5季破台幣百億大關;顯見高房價區域,包括雙北、桃園市壞債案件攀升,推測可能是前波北部房市修正幅度大、回溫速度慢,對集中放款的銀行傷害較深。

 

  筆者認為,法拍的數字多反應快半年前的市場狀況,因此即使最近房市景氣好像有稍微回升,但從銀行逾放比升高來看,陸陸續續應該還會再爆出小型建商被法拍的訊息。民眾購買預售屋風險較中古屋高,故更需要特別留意未來「房市景氣」的問題,而且最好還是要慎選建商,且要做好「價金信託履約保證」。

                                                                                                                  

  永然聯合法律事務所李永然律師認為這一波主要是政府的「打房措施」發生效果,導致房市不景氣,口袋不夠深的建商、投資者無法因應不景氣,這種「拍賣」厄運就降臨了!政府應有妥善的住房政策,不要亂打房,把台灣的經濟都打得奄奄不息,希望政府要多用心,不要迎合民粹亂打政策!

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