李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國107年8月5日蘋果日報B4版記者陳建宇「買到漏水屋，仲介辯中古屋無保固」的報導，有《蘋果日報》讀者投訴買屋簽約的時候賣家和仲介都口頭承諾沒有漏水，入住之後卻驚覺漏水，對方一再推托最後一狀告上法院。

    該民眾何姓男子2017年透過益帆房屋王姓仲介介紹買下高雄林園區中古透天，何男陸續看屋數次皆無發現漏水情形，但考慮屋齡已經近20年，擔心未來有漏水疑慮，因此要求簽約時將漏水保固加入合約內，卻遭到賣方和居中牽線的王姓仲介拒絕，僅以口頭承諾無漏水，若有漏水將負責到底，何男雖覺不妥，但仍完成買賣。

    何姓男子於同年六月遷入，入住兩個月之後浴室外牆開始出現漏水，後續更滲漏到一樓天花板，造成油漆剝落、出現壁癌，三樓浴室磁磚也隆起，何男致電仲介，對方僅承諾會到場了解卻未現身，轉而向消保官投訴，消保官卻認定買賣雙方私約而無法介入，只好一狀告上法院。

    筆者認為，仲介簽定買賣契約的應該提示「不動產說明書」向買方解說有沒有漏水、凶宅等情形，房屋買賣的買受人對於「物之瑕疵擔保」的除斥期間，為通知有瑕疵之日起六個月或物之交付時起算五年(《民法》第365條)，因此在交屋五年內發現有漏水的情形，應該都可以主張。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為初賣人對買受人負有「物的瑕疵擔保責任」及履行契約責任，買受人發現瑕疵時，一方面可主張「物的瑕疵」擔保責任(《民法》第354條)，另一方面可主張「不完全給付」的債務不履行責任(《民法》第227條)。