永然地政士聯合事務所 劉芝容地政士

 

  依據民國107820日工商時報朱漢崙記者所撰「轉貸避寬限期 房貸炸彈延爆」、「統計將失真 恐成新的監理死角」、孫彬訓記者所撰「控風險 銀行房貸鑑價趨保守」的報導,大型行庫主管透露,多家大型行庫近來不約而同接到旗下分行通報客戶遭其他銀行「轉檯」,其中還有半年就到寬限期滿的客戶轉貸情況更不在少數,這將使金管會及央行目前最關心的房貸寬限期問題恐將暫時「地下化」。

 

  行庫主管指出,除了房貸寬限期快要到期,有不少客戶當初採取的是分段式利率,已將進入第二段或第三段的利率,目前利率水準大約在1.7%或1.9%左右,如今轉貸至其他民營銀行的,不僅利率直接降到1.56%,連寬限期都能「重新開始」計算。例如該客戶在原本銀行的寬限期兩年,但經過轉貸,對新的往來銀行而言視同「新案」,重新給兩年寬限期讓該客戶繼續「繳息不還本」,把原本即將面臨的本金還款壓力繼續延後。

 

  房貸寬限期大限對銀行業者而言,的確有逾放風險升高的問題,且金管會近來也高度關注房貸及土建融等不動產放款逾放上升的問題,故銀行同業之間這波「搶客戶轉貸」潮,讓主管機關擔心的寬限期滿問題可能大量「地下化」,舉例來說,金管會民國1076月發下的房貸寬限期問卷調查非常仔細,先是要求從民國107109年間逐季交待每季的寬限期到期量,並且要求檢視民國110年之後的寬限期到期量,但倘若銀行業者在繳回問卷之後,又多吸收到來自其他銀行的轉貸戶,而且給予新的寬限期,只怕金管會將無法查覺。

 

  另外,銀行未控管風險,對於房貸鑑價愈來愈小心。行庫主管指出,房市明顯從民國103年開始回檔修正後,現在不但在貸款成數上面更加謹慎,對於鑑價金額也更保守,像是過去可能會用實價登錄的第二、第三高價來作為評估標準,現在可能會落入實價登錄的第四高價、第五高價來作為重要評估。臺灣企銀指出,考量到不動產的價格仍然會持續的修正,暨為控管央行升息所帶來授信風險,將會函囑營業單位辦理房貸專案應該要審慎評估借款人所得負債比。

 

  筆者認為,利用「轉貸」避寬限期,不一定是好事,除了原本銀行可能會收取違約金外,目前房價都有微微下修的趨勢,而轉貸讓本金一直未還,負債壓力只是拖延並未因此減少。而且轉貸的銀行能給的寬限期也不一定長,都還是要評估借款人自身的狀況,因此建議想買屋、想轉貸避寬限期的民眾都應多加衡量考慮看看。

 

  永然聯合法律事務所李永然律師也發現近年來不動產貸款逾放上升,法拍屋的案件也逐漸增加中,這主要是過去幾年來政府的打房措施效應逐漸出現,再加上國內經濟不振,目前蔡政府努力於「政治」,卻疏於「經濟」振興措施,導致倒閉的企業正增加中,不動產又乏人接手,不易處分,房貸逾放上升自不在話下!

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