李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

Q：租地建物之權利與義務？

A：根據《土地法》第104條：「I.基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。II.前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

    因此若未來基地出賣時，承租人有優先購買權。《土地法》第104條所稱承租人，不以意定租賃關係為限（見臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號研討結果參照）。此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記(最高法院97年度台上字第2219號判決)。

    此外，依照《土地法》第105條準用同法97、99條之規定，地租不得超過土地申報現值10%，超過者，該管直轄市或縣（市）政府得強制減定之、押租金不得超過兩月的地租數額。