李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士

    根據民國107年9月1日旺報B3版記者林汪靜「斷供屋、土地流拍增，陸房是警訊」的報導，中國大陸房地產不景氣徵兆越來越多，像是廣州有仲介賣「斷供屋」用8折價格甩賣一大批房源；另外山西太原舉行土地拍賣全部流拍爆出大冷門，從2018年7月起，中國大陸土地流拍竟高達796宗，顯示出其房市正在變化中。

    「斷供」主要是屋主還不起貸款，房產被銀行收回進而遭到仲介拍賣，近日廣州有出現房地產仲介拋售不少打折房源，標價八折，據了解就是因為「斷供」。

    另外像是山西太原市舉行的土地拍賣會，太原煤氣化公司原用地範圍內八塊土地全部流拍，意外爆冷門。而中國大陸截至2018年7月底，全國房地產市場土地流拍總共796宗，其中一線城市就佔了13宗，創下2012年以來新高；二線城市共154宗，也較去年同期成長200%；三四線城市總計達629宗，也比去年成長121%，土地流拍數量達到高峰。

    而導致中國大陸土地流拍頻繁主要還是「公司的資金緊迫」、「政府房地產調控持續中」、「城市人口減少」等三個原因。

    「公司錢緊」指的是房企競標土地需要現金流，但目前中國大陸房企資產負債率高達75%遠超過鋼鐵、化工等產業，高負債綠公司流動比率較低，運用好可以給公司帶來更高淨資產收益，運用不好會加重經營負擔，知名房企像泰禾集團、泛海控股、綠地、融創、桓大等知名企業一年還債上百億人民幣，這讓房企在拿地上面反覆斟酌。

    加上中國大陸房地產調控還在持續，全國已經有50幾個城市加入被要求「限購」行列，各城市也「限貸」，降低舉債買房風險，減少出現廣州這種大量的斷供房源，全國首套平均利率已經連19個月上漲，政策趨緊之下購房客數量大幅減少，市場呈現供過於求，土地流拍數量也隨之增加。

    而城市人口數減少，全國約有一半城市人口不斷外流，像是山東、河南、黑龍江、吉林淨流出人口最多，分別為42.33萬、38萬、18.11萬和16.22萬，人口數量減少買房者少外也影響到土地銷售，甚至讓經濟變差。

    筆者認為中國大陸因中美貿易大戰、P TO P金融借貸…等問題出現狀況，中央政策也加緊房地產的去泡沫化，其房市自然也受影響。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為目前中國大陸的經濟變化因素頗多，台商如果接觸房地產時，也要更謹慎，「區位」及「地點」的選擇也不能不注意，這樣才能降低風險！