永然地政士聯合事務所 劉芝容地政士

 

  依據民國107115日自由時報A8版吳佳蓉記者所撰「4顧慮3風險 以房養老難推動」、「以房養老+包租代管 可增現金流」、徐義平記者所撰「學者︰以房養老需更多元」、王孟倫記者所撰「信保機制 助推公益型以房養老」、A1版徐義平、吳佳蓉記者所撰「雙北「孤老宅」13萬餘戶 以房養老商機400億」的報導,根據內政部統計處統計,至2018年六月底,全國六十五歲以上老人居住的宅數高達五十二萬餘宅,其中一人獨居的「孤老宅」將近四十萬宅、佔比近七十六%,光是雙北就有十三萬餘宅,若以一宅總價台幣一千萬元推估,價值超過兆元,初估可衍生的「以房養老」商機超過台幣四百億元。

 

  不過,自201511月商業型「以房養老」方案推出以來,至20189月底,近3年間申貸件數僅2883件。負責以房養老業務的公股主管表示,「老年借錢不光彩等傳統觀念」、「對相關規定的誤解」、以及「對貸款成數」、「利息負擔的接受度」等4大顧慮,是實務上影響民眾意願的常見因素。此外,房屋估值、可貸款成數、金額,是否符合預期,每月撥款金額須扣除利息金額的影響程度等,也都會影響民眾是否申貸的決定。

 

  相對的,站在銀行角度,推動以房養老也至少面臨3大風險。首先是「房價波動風險」,「少子化社會來臨,當房市供給大於需求,房價可能下跌」,導致貸款金額可能高過抵押房產價值。再者,還有「利率風險」,目前利率處於低檔,但未來央行若升息,利率上揚,恐對貸款人造成還款壓力,帶來不確定性。

 

  金管會表示,台灣已經邁入高齡化社會,從趨勢來看,以房養老的需求一定升高,為了解決難以推廣的問題,可以參照美國和香港做法,推出國家信用保證機制;也就是說,由政府出面承擔一定的風險,這樣將有助於公益型案件推廣。

 

  另外,有學者認為,大台北都會區「老人住老宅」的現況,也是目前都更推不動的原因之一,多數老屋主擔心都更曠日廢時,乾脆不參與。其實都更並非唯一途徑,也可以透過整建維護,在老宅社區允許的情況下,架設無障礙設施或是增加方便老人生活的設施,讓老人能夠住得安全及擁有便利的環境。

 

  而現行台灣的「以房養老」專案貸款成數都偏低,頂多五至六成,對於老屋主來說,能運用的金錢有限,因此建議可以採取「多元方式」進行,例如引入壽險業者,透過「售後回租」模式,讓老人能以付租金的方式在自宅養老,又能實際拿到房屋的全額價值;此外,也可透過與公益照料團體合作,以捐贈房屋的模式換取公益團體對老屋主的老年照護,如此多元的選擇,應該可加速推動「以房養老」的普及。

 

  而合庫的主管表示,獨居於自宅的長者,其實也可考慮利用以房養老來增加現金流,再選擇搬到更適合長輩居住的地方,如銀髮智慧住宅或是安養院。閒置的房屋若再搭配以包租代管的方式出租,就可獲得兩份收入;房屋若出租一樣能申請以房養老,雖然房屋估價會因此打折扣,但影響並不大。比起賣房拿到大筆現金,可能有被詐騙、或失智失能後被不當運用等風險,以房養老不失為另一個選項。

 

  筆者認為,若是「商業型的以房養老」,對於民營銀行來說風險較多,當然沒有推行的意願;對於老屋主來說,貸款成數低幫助又不大申請意願也很低。應該要結合其他例如信託、長照、或是串聯包租代管等等「異業結盟」,才比較有可能推得動。政府除了應適度介入宣導,也應該同時協助排除推不動的障礙,因為台灣「老人住老屋」的現象已經是不容忽視的大問題了!

 

  永然聯合法律事務所李永然律師認為此一政策,務必繼續推動,應更具彈性,使老人更能接受,案例必可因而增加!

 

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