李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國108年1月16日蘋果日報B4版記者洪子恩「現況交屋地雷多，詳列《屋況說明書》避紛爭」的報導，中古屋買賣糾紛層出不窮，包括「未提供屋況說明書」、「房屋漏水」、「斡旋金返還」、「隱瞞重要資訊」等等都是常見地雷，專家提醒別以為合約附註「依現況交屋」就可以免責，如果有任何隱瞞，還是要負起賠償的法律責任。

    首先針對屋況房屋問題，舉例來說，房屋有漏水，屋主卻在《屋況說明書》的「滲漏水」、「房屋受損」等欄位勾選「否」，並註明「依現況點交、不負瑕疵擔保」，交屋之後出現問題依然會被買方請求損害賠償。

    此外，「公共空間」的狀況也要詳細註明，例如地下室車位滲漏水嚴重、電梯零件需更換、外牆有磁磚剝落等情形，屋主和仲介在《屋況說明書》勾選「否」，實務上有法院判決解約，屋主得返還價金還要賠上訴訟費用的案例。

    因此除非屋主簽約時將房屋各類狀況詳細註明在《屋況說明書》裡面，讓買方在看屋的時候就知道，否則依現況交屋，並不能免責。

    另外「斡旋金返還」也是一大糾紛，買方一旦下斡旋，只要屋主書面同意，契約就會立即生效，斡旋金轉成「定金」，到時再反悔就來不及，屋主何時同意買方並不知道，灰色地帶常常被仲介和屋主利用，押了更早的時間逼你成交或是沒收定金。最好的情形應該是看屋時先拿一份《議價委託書》回去慢慢看，不要放棄法律上規定的「三天審閱期」。

    此外隱瞞重要資訊也是常見糾紛，像是「未註明頂樓是違建」、「頂樓有廟」、「土地內有公保地」等，大部分都歸咎於業者未善盡查證，多半能以返還價金或服務費來解決。

    筆者也提醒民眾，中古屋買賣，「屋況說明書」是確保房屋現況有沒有瑕疵的一個依據，賣方一定要「誠實告知」，買方也可以要求賣方要提供，以保障自己的權益，以免日後產生糾紛！

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒民眾，因為出賣人對買受人負有瑕疵擔保責任，(《民法》第349條、第354條)，「屋況說明書」是雙方對「現況」認定的主要依據，故務必小心，才能避免無謂的爭議！