房屋所有權人出租房子時的法律須知
李永然、李廷鈞
問題：小麗有一間房屋要租給阿寶，口頭約定為租期10年，而於租賃期間，電線走火發生火災，裝潢全毀，此一後果由何人承擔？後來房子再重新裝潢，小麗又把房屋轉售予第三人寶田並完成過戶，承租人阿寶能否繼續使用？
解析：
依據《民法》449條之規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年」又《民法》第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」小麗和阿寶只有口頭約定租期為10年，《民法》契約成立以「不要式」為原則，當事人意思表示一致即成立，但因為《民法》422條的特別規定，小麗及阿寶所訂立的不動產租約因超過一年，依前述規定視為「不定期租約」。
但必須注意的是，雖然《民法》第450條第2項規定未定期限之租賃契約，各當事人得隨時終止契約。但由於《土地法》為《民法》的特別法，《土地法》第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：『一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。』。」換句話說，若不動產租約超過一年未以字據訂立，即為「不定期租約」，非具以上六款事由之任一者，出租人不能收回房屋，對於出租人相當不利，故不可不慎。
另外，依據《民法》第434條規定：「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」所謂的「重大過失」，是指欠缺一般人的注意義務，乃三種過失責任型態(抽象輕過失、具體輕過失、重大過失)裡面最輕者。而此規定乃是立法者為了保護社經地位較弱勢的承租人所設之規定，為任意規定，當事人透過約定使承租人承擔較重的過失責任。而本案中由於小麗與阿寶間未約定，因此適用《民法》的規定，阿寶僅負重大過失責任，電線走火非重大過失，阿寶不必賠償小麗裝潢燒毀的損失。
而出租人小麗把房屋轉售寶田的部分，由於《民法》第425條第1項雖然規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」使得承租人於租賃關係存續中，出租人移轉房屋所有權，承租人與原出租人的租賃關係於新所有權人間繼續存在，此即「買賣不破租賃」原則，然而「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」因此，基於債權關係的相對效力，阿寶無權占有寶田的房屋，寶田得以依《民法》767條第1項前段：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」的規定請求返還。阿寶僅能向小麗請求債務不履行的損害賠償，而不能對抗寶田。
此外，出租人得要求租賃契約公證，並於契約書及公證書上記載「房客不付租金時，應逕受強制執行」，一旦房客無故積欠租金，房東可以不必經過訴訟程序，逕自持「公證書」作為執行名義向管轄之「地方法院民事執行處」聲請強制執行，此對於出租人較為便利。
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