李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

買到瑕疵屋反悔 仲介費得照付

李廷鈞

    101年10月24號自由時報B4版記者張文川、李蓉平及蘋果日報A19版記者張欽報導，某甲賣出北市光復北路的豪宅「敦煌」給某乙，某乙發現地板被白蟻蛀蝕且多處滲水，要求解約，台北地院5月判決某乙應賠216元違約金，並最後以90萬元和解收場。但21世紀房屋仲介提告要求兩人支付仲介報酬，台北地院日前判決李、鞠要各付四十五萬、十九萬仲介報酬。

    依據《民法》的規定，仲介屬於「居間」行為，而《民法》第569條規定：「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項約定，於居間人已為報告或媒介而契約部成立者，適用之。」故地板被白蟻蛀蝕且多處滲水，屬於《民法》354條之買賣物之瑕疵，買受人固可以依《民法》第359條請求解除契約或減少價金，但已付之仲介費，則不得請求償還。

    又《不動產經紀業條例》第19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」目前內政部之標準關於仲介買賣案件，以成交價之6%為上限；租賃案件則以1.5個月租金為上限。違者依同條第2項規定應加計利息後加倍返還支付人。

    最後，必須注意的是《不動產經紀業條例》第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」又依同條例第24條第2項規定，「不動產說明書」視為租賃或買賣契約書之一部份，因此若於不動產說明書上記載不實，出賣人將負物之瑕疵擔保責任，關於「不動產說明書」則必須參考內政部之「不動產說明書應記載及不得記載事項」。