作者： 李永然
一、 住宅房屋之承租人的「居住權」，政府訂特別法保障：
房屋租賃屬於民事契約，適用《民法》債編的規定，而我國已實施《住宅法》，保障人民的「居住權」；立法院為更落實沒有自有房屋，而要仰賴「承租」方式，取得住宅之使用權的承租人，已三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，該條例將自民國107年6月27日起正式施行；其已成為《民法》的特別法，該條例中的規定優先於《民法》債編「租賃」相關的規定而適用。
住宅房屋的承租人應注意《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定，俾保自身的租賃權益；承租人也可由該條例第1條規定：為維護人民「居住權」，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益。即可瞭解條例所立法目的。筆者願藉本文提醒承租人注意重要的規定。
二、 「承租人」及「次承租人」均受保障：
首先承租人不論是「原承租人」或因「轉租」（註1）而成為「次承租人」（註2），均可適用《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定。過去有些「原承租人」未獲「出租人」同意，即擅自轉租，為了保障「次承租人」的權益，該條例規定「轉租人」應經出租人以「書面」同意，方得轉租其租用之住宅的全部或一部；而且「轉租人」於簽訂「轉租契約」時，應向次承租人提供「出租人同意轉租的書面文件」，並於「轉租契約」載明其與出租人的租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約的事由（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第9條）。
三、 承租人訂立「租賃契約」，應注意「應約定」及「不得約定」事項：
其次，往昔承租人承租「住宅」房屋使用，有些出租人運用其優勢地位，使承租人訂立不公平的租賃契約，承租人可因以下兩點事項較受保障：
（一）、中央主管機關要訂出租賃契約的「應約定事項」及「不得約定事項」，俾保障承租人：
中央主管機關未來所定的「應約定事項」，其內容包括：
1.契約的重要權利義務事項；
2.契約違反的法律效果；
3.契約的終止權及其法律效果；
4.其他與契約履行有關的重要事項。
（二）、至於「不得約定事項」，則包括：
1.限制或免除租賃當事人之一方義務或責任；
2.限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任；
3.其他顯失公平事項（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條）。
四、 規範租賃住宅廣告，保護承租人免因而陷於錯誤：
再者承租人承租住宅房屋，出租人有些透過誇大不實廣告，使承租人誤判陷於錯誤而承租。不論「出租人」或出租人委託刊登「租賃住宅廣告」的「媒體經營者」均受規範。其所提供的「租賃住宅廣告內容」必須與「事實」相符；如租賃住宅「面積」、「屋齡」、「樓層」及「法定用途」與「事實」不符，致承租人因信賴該廣告而受損害時，則「出租人」或「出租人應與媒體經營者」負連帶賠償責任（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第13條）。
五、 限制「押金」及強制出租人的修繕義務：
又往昔有些出租人要求承租人繳交不合理的押金（註3）及讓承租人無法使用到合於居住使用的房屋；現依《租賃住宅市場發展及管理條例》均有進一步的合理保障，茲分述之如下：
（一）、押金：限制出租人收取押金，其數額不得超過兩個月的租金總額。
（二）、出租人的修繕義務：出租人負有以合於所約定居住使用的租賃住宅交付承租人的義務；且應於「租賃期間」保持其合於居住使用的狀態。又如應由出租人負責修繕，且有修繕的必要時，出租人即應修繕，倘出租人未於承租人所定的「適當期限」內修繕時，則承租人可以自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定的「租金」中扣除（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條、第8條）。
六、 結語：
綜上所述，《租賃住宅市場發展及管理條例》中的上述規定，提供房屋承租人相關保障，承租人應認識並善用，俾保自身權益（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註1、「轉租」乃指承租租賃房屋，以其全部或一部租與他人使用，他人支付租金的租賃行為。
註2、「次承租人」乃指支付租金租用他人承租之租賃房屋使用者。
註3、「押金」乃指承租人為擔保租賃房屋的損害賠償及處理遺留物責任，預為支付的金錢。
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