李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國108年6月22日中國時報A10版記者王莫昀「菜籃族、自住客，搶進法拍屋」的報導，早年主要投資客、法人購買房產的法拍屋，如今已經轉變成「自住客菜籃族」為客群，根據統計，全台法拍建物創五年新高，待拍高達5170件，但六都中除了高雄市，加價率都較2018年攀升，以台南市超過29%為最高。

    統計至2019六月中旬，全台法拍件數5170件，得標件數1949件，平均加價率9.38%，六都以台南29%最高其次依序是台北12.29%、台中11.27%、新北10.59%、桃園9.77%，高雄則以3.19%排名最後，業者認為其原因應是台南房市正持續增溫。

    寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍件數增加，已經不是像過去純粹市場反指標，像是2019年分析增加件數雖然不乏過去幾年房市反轉投資客斷頭殺出，但是像是桃園八德、新莊副都心等地，但還有前幾年房價落底部分投資客項中持分物件可走「變價分割」賺取豐厚利潤，整體市場雙北、台南都有不錯表現。

    市場人士透漏，目前除了「自住客」之外，市場上不少人抱著「標標看」心態投入法拍的菜籃族，反正標到賺到，沒標到也沒什麼損失，這些菜籃族、自住客不是不加價，就是加價只加一點點，大多只是去「陪標」。

    至於投資客偏好高利潤的「持分案」和「不點交案」，這些案件操作門檻高，但利潤十分驚人，如操作「變價拍賣」要經過二階段，先透過法拍低價取得持分，再向其他人協調，協調不成才向法院申請以完整持分作拍賣，光整個流程就要一年多至兩年。或是老公寓，總價低陽台可補登記3坪，依據當地每坪25萬行情估算，轉手可多出新台幣75萬元，相關程序已完整持分拍出，估算投報率驚人，如果取得價格較低獲利將會更高。

    至於不點交案，像是2019位於台北市天母中山北路七段一件「小豪宅法拍案」，市場行情每坪新台幣70萬元，2個月前第四拍拍出，底價近新台幣44萬，最後以新台幣50萬脫標。業者指出，豪宅含車位超過百坪，拍出價格與市價相差20萬，換算有新台幣2000萬利潤，雖遭第三人占用，要求支付搬遷費新台幣500萬，不過投資客勇於進場，即使不砍搬遷費，也有新台幣1500萬的利潤。

    筆者認為，法拍的案件雖然有時候可以撿到便宜，但如同報導所述分為「點交」與「不點交」，如果是持分，又要解決共有人的法律問題，買法拍屋如果沒有十足把握，最好還是先做足功課再出手，才不會吃虧。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為「法拍」市場不同於一般市場，其複雜度較高，投標前一定要好好地研究「拍賣公告」，充分了解拍賣的條件，物件的實況，再研究相關法律，瞭解後再下手，這樣才不會有糾紛或慘遭套牢！