永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士
根據民國109年9月5日自由時報H6版記者朱語蕎「租屋糾紛多，終止租約、修繕問題最常見」的報導，根據「崔媽媽基金會」統計上半年租屋糾紛案例，排名第一名的是「終止租約」，此類最常發生在承租人租房後，發現住得不惜習慣或是臨時有變故，要提前解約，崔媽媽基金會法務部主任曹筱芸表示，一般會建議簽約時先訂定約定終止權，也就是租約期滿前雙方提前告知，不需要再協商同意，就可以不管任何理由終止租約，但最好提前1~2個月先通知房東，如果沒有事先告知可能會賠償最多一個月違約金。
租屋時的修繕責任也是常見糾紛，房屋內的家具、家電和水電管線的維修責任歸屬？根據行政院版本的「定型化租賃契約」中規定「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責維修，但若租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由不再此限」，因此如果沒有特別約定，應由房東負責修繕，實務上像是結構管線等不可動的部分，由「房東」維修，如果是燈泡燈管小型家電等消耗品，可以特別註明約定由房客自行負責。
此外押租金的問題，房客在決定承租後，都會支付一筆押金，作為租金擔保和損害賠償，租賃期滿，房東應將押金全額退還給房客，而根據最新《租賃住宅市場發展及管理條例》，押金最多僅能收取兩個月租金，而押金要做為損害賠償或是遺留物清理，除非租期到期仍有欠租，才能拿押金抵扣租金。
而2020年9月新上路的新版租賃契約，最讓租屋族有感的就是電費每度上限，並將租屋糾紛納入規範，內政部公布的新版名稱為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」增加房東向房客收取電費的額度，不得超過台電鎖定每月用電量最高級距的每度金額，以每月用電121~330度以下來看，夏月台電每度收費2.38元、非夏月每度收費2.1元，超過一千度最高級距每度6.41、非夏月每度5.03。
新版租賃契約也將常見糾紛納入，包括房東在租賃期間，不得藉任何理由調整租金，並且詳加說明房客應負責修繕的項目和範圍，以及在租賃期間必須維持住宅和於居住使用，如果房東修繕房屋導致不能居住，房客可以主張扣除全部或是部分的租金。
房客也不得變更為「非住宅使用」，並且應妥善維護，如果有轉租必須在轉租後30天內通知房東，租賃契約到期後，房客遺留物經房東催告不取回，房東可以予以拋棄。如果房客因為疾病、意外而有長期療養需要，經醫療機構提出六個月以上診斷證明，可以主張提前解約。
筆者提醒民眾，內政部日前新修正「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，無論是房客或是房東，都應該詳加閱讀且充分了解，以維護自己的權益。
永然聯合法律事務所李永然律師也提醒《租賃住宅市場發展及管理條例》也是為維護人民的「居住權」，與《住宅法》相互配合；《租賃市場發展及管理條例》有不少規定與承租人的權益密切相關，承租人應妥善運用保障自身權益。
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