文◎李永然律師

一、公寓大廈設有管理委員會已日益普遍

  我國自民國84年6月30日起正式《公寓大廈管理條例》後,公寓大廈設有「管理委員會」者也日益普遍;民眾所居住的公寓大廈如設有「管理委員會」,而管理委員會如能有良好的運作時,則社區的居住品質也可以獲得確保。

  「管理委員會」既然如此重要,民眾居住於公寓大廈等社區自有認識「管理委員會」被賦予的權力與法律所課予之義務的必要;筆者願藉本文予以剖析。

二、管理委員會的被賦予的權力

  首先談到管理委員會被賦予的權力,依《公寓大廈管理條例》的規定,筆者歸納有以下六項:

  1.行使同意權:住戶或區分所有權人於維護、修繕「專有部分」、「約定專用部分」或設置管線、必須使用「共用部分」時,應經管理委員會或管理負責人同意(參見《公寓大廈管理條例》第6條第1項第4款)。

  2.管理「共用部分」的權責:共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護,由管理委員會或管理負責人為之(參見《公寓大廈管理條例》第10條第2項)。

  3.管理「公共基金」:公寓大廈應設置「公共基金」,該基金應設置「專戶」儲存,並由管理委員會或管理負責人負責管理(參見《公寓大廈管理條例》第18條)。

  4.代替應投保「公共意外責任險」而未投保的住戶投保:住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應投保「公共意外責任保險」而未投保時,管理委員會或管理負責人應代為投保(參見《公寓大廈管理條例》第17條)。

  5.住戶違規時的協調與制止權:住戶未依「使用執照」用途及「規約」(註1)使用專有部分或約定專用部分,或違反《公寓大廈管理條例》第16條及第1項~第4項時,管理委員會或管理負責人應進行協調及禁止(《公寓大廈管理條例》第15條、第16條)(註2)。

  6.具有「當事人能力」及做為訴訟的主體地位:《公寓大廈管理條例》第38條規定「管理委員會」有「當事人能力」;於為「原告」或「被告」時,應將「訴訟事件要旨」連告區分所有權人。不過未合法成立報備的「管理委員會」最高法院實務見解仍認需有一定的名稱及事務所或營業所,並有一定之目的及獨立性財產才有當事人能力(最高法院94年度台上字第1360號判決)(註3)。

三、管理委員會的義務

  其次談到管理委員會的義務,做為住戶或區分所有權人必須瞭解管理委員會固然有其職權,但其對住戶或區分所有權人仍負有義務。依《公寓大廈管理條例》第36條規定包括:

  1.「區分所有權人會議決議」的執行;

  2.共有及共有部分的清潔、維護、修繕及一般改良;

  3.公寓大廈及其周圍的安全及環境維護事項;

  4.住戶共同事務應興革事項的建議;

  5.住戶違規情事的制止及相關資料的提供;

  6.住戶違反《公寓大廈管理條例》第6條第1項規定的協調;

  7.收益、公共基金及其他經費的收支、保管及運用;

  8.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修的申報文件、印鑑及有關文件的保管;

  9.管理服務人的委任、僱傭與監督;

   10.會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告;

   11.共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備的點交及保管;

   12.依規定應由管理委員會申報的公共安全檢查與消防安全設備檢修的申報及改善的執行;

   13.其他依本條例或「規約」所定的事項。

四、結語

  綜上所述,足見《公寓大廈管理條例》與「規約」會賦予管理委員會權力;但法律也相對地會課予管理委員會義務。擔任「管理委員」者應謹慎行使權力,同時也應盡心盡力承擔義務,這樣才能使社區的居住品質提高,進而可以使社區維持房價不墜。

註1、「規約」乃指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確認良好生活環境,經「區分所有權人會議」決議的共同遵守事項(《公寓大廈管理條例》第3條第12款)。

註2、林旺根著:新公寓大廈管理條例之實用權益,頁180~181,民國93年11月初版,永然文化出版公司出版。

註3、邵靖惠撰:「非法人團體之當事人能力、適格及主觀預備合併:以公寓大廈管理委員會為例」乙文,載溫豐文等著:公寓大廈管理組織之實體法與程序法,頁57,2021年8月初版第1刷,元照出版公司出版。

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