李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國109年7月17日工商時報A15版記者林昱均「繼承屋轉賣，可扣除貸款再計稅」、聯合報A13版記者翁至威「轉賣繼承屋，可減除貸款再計稅」等報導，民眾交易繼承房地產，如果同時繼承高額貸款，稅負可望減輕。根據財政部最新解釋令，無論用舊制或是新制房地合一課稅，民眾繼承房地的貸款餘額超過繼承時的房地現值，超過部分可以視為「額外負擔」自交易所得中減除，繼承高額房貸者將是主要受惠對象。

    財政部表示，要適用新函釋有三大要件：包括繼承人必須同時繼承不動產和連帶債務，債務僅限金融機構且額度金額要超過不動產公告現值。此外繼承人也要實際負擔償還義務。

    官員指出，因為房地合一新制上路之後，對於短期持有再轉賣的稅率提高，如果加上貸款，部分案件稅負筆所得還高，已經有不少案件提出「複查」、「訴願」和「行政訴訟」，而行政法院最終多半認認定出售的收入應該減除貸款部分才是實際所得，財政部根據多數法院判決修正函釋。

    財政部官員舉例，甲君2018年繼承父親2016年購買自住房地，繼承時房地現值僅300萬元，同時繼承600萬元貸款餘額，隨後甲君2020年以新台幣1000萬元出售，由於「貸款餘額」高於「繼承房地價值」，因此在新解釋令發布後，兩者差額可進一步從交易所得減除，解釋令前後所得就相差300萬。

    筆者提醒民眾，房地合一所得新制當初倉促上路，有許多不合理之處，只好在上路之後，才慢慢透過「函釋」補足。本件爭議應該在於繼承取得，因為同時承認貸款負擔，因此有可能所繼承的負債還大於資產，但是出售的時候卻要以繼承時的公告現值為取得成本，導致交易所得莫名其妙地飆高，輔以短期的高稅率，致使讓繼承人吃不消，所以財政部才會有此函釋解套。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為在高稅負的時代，「節稅」非常重要，納稅義務人務必重視「節稅」規劃，且最好事前為之，避免事後難以補救！