李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

文◎李永然、曾春僑／中華人權協會名譽理事長、永然法律基金會顧問　　近年地面師詐騙頻傳，多數案件涉及設定抵押或不動產過戶時重要文件、所有權狀等遭冒名申請，或所有權人因疏忽、受騙而在不知情下簽署具法律效力文件，凸顯房地產設定、產權過戶常因當事人對法律或流程陌生或機關程序審核存有漏洞。　　面對這類高額價值財產的處理，建議未來或許可考慮強化跨機關合作、導入警方「行政協助」介入，將有助於降低因目前詐騙泛濫帶來的潛在危害。　　事實上，內政部近年也已陸續推動多項防堵不動產詐騙的制度性措施，以補強既有審查機制之不足，包括：第一，隱匿第二類戶籍謄本，就住址及其他敏感個資加以遮蔽，降低不法分子蒐集資訊、鎖定標的之可能。　　第二，推動「地籍異動即時通」服務，於不動產權利發生異動時即時通知權利人，使其得及早察覺異常並採取因應。　　第三，指定送達處所制度，避免重要行政或登記文書遭第三人攔收，確保權利人能實際接收關鍵訊息。　　第四，建立疑似不動產詐騙之通報機制，使登記機關於發現「高風險案件」【例如抵押權人非金融機構且為自然人，並兼具下列情形之一：抵押權設定與預告登記或信託登記連件申辦、提供擔保之不動產無任何抵押權設定、所有權人年齡六十歲以上、契約內容含有「流抵約定條款」（註1）】時，得提高審查強度並進行關懷提問，必要時得延長處理時限以利當事人審慎思考，並可製作訪談或聯繫紀錄、主動通報警政及上級機關，形成跨機關、跨區域之橫向防詐網絡。上述措施雖已逐步建構防線，但面對高度組織化的詐騙型態，仍有進一步結合警方行政協助的必要。行政協助制度的基礎與警方角色　　按行政協助（Administrative Assistance）係《行政程序法》所明文規範之機制，指一行政機關執行職務時，得請求他機關提供必要技術、人力或資料支援，例如：消防、稅務、環保機關向警方調閱資料或技術協助即屬之；法院進行強制執行不動產點交時請警察排除妨害，則為司法協助之例。　　警方成為各機關首選協助對象，主因其具強制力、行動力及完整資料網絡，並透過社區警政與警勤區制度，長期累積本土化重要資訊。此一優勢也使「警方」在目前政府進行防詐的結構中，成為不可或缺之協力者。重大房地產設定或產權移轉　導入警察查訪的可能性　　基於警方的行動與觀察能力，「地政機關」於審核不動產買賣、設定抵押，或當事人未親自辦理相關程序之案件，綜合相關情事，依據辦案的經驗法則，若仍認有疑慮時，可考慮通報警方查訪，此舉類似金融機構察覺臨櫃匯款疑似詐騙時，通報警方到場協助之作法。　　警方登門訪查不動產所有權人、債務人或相關權益人，不僅能確認當事人是否真正了解不動產產權異動的內容，更可透過言語與行為觀察，迅速辨識其「精神識別能力」狀態或是否失智或遭受「脅迫」。一旦發現異常，警方可立即通報相關單位，或運用情報諮詢蒐集更多資料，以降低詐團的詐騙成功率；同時，此舉對從事詐騙不法分子也具嚇阻效果。各種行政協助誘因的建立　　針對行政協助是否應給付費用？實務上已有諸多前例可循。例如：法院於不動產點交或拆除無權占用的地上物等執行過程中，常以差旅費形式核發部分執行費用予協助員警；疫情期間，中央與地方政府也發放加班費及防疫津貼。　　若能透過明確規費、獎金、功獎、積分或其他誘因制度，支持行政協助，不僅提升警方參與意願，更可補償其額外人力與時間成本。相較詐騙造成的鉅額資產損失及社會成本，此舉屬低投入、高效益，對政府與民眾均極具價值。不信任社會中以小成本換取安全　　台灣社會結構轉變導致人際互動與信任度下滑，「低信任社會」因人際關係尚未達到人們的信任水準，會對所有形式經濟活動，直接推升交易成本（註2）。　　但以微幅增加的交易成本，換取重大詐欺風險大幅降低，透過制度化跨機關協作保障高額財產交易安全，已成為必要且合理的選擇。　　故筆者建議政府相關當局，在能考量目前不動產詐騙手法日益精進之際，引入警方行政協助作為額外防線，將使整體制度更健全，並有效保障民眾不動產的核心財產權益。註1： 所謂「流抵契約」，即依《民法》第873條之1第1項規定，約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人；此種「流抵約定」，須經「登記」，才可以對抗第三人。註2： 參見 Janet Attwood, Chris Attwood 合著，劉佳昕譯訂：喚醒原動力的熱情測試，頁286、287，2024年8月初版一刷，采實文化事業股份有限公司出版發行。

文◎李永然律師購買預售屋要更注意風險防範　　房地產交易中的「預售屋交易」是指還沒蓋好，或正在興建中的房子，建商透過媒體廣告、銷售模型屋、樣品屋或虛擬實境等方式，讓購買者可以預先了解房屋的格局、建材等資訊，並於房屋建築完成前，即簽訂「預售買賣契約」購買。　　因此，除了尚未有具體建物足供判斷建物品質，且有較長的履約過程；其與成屋的交易不一樣，成屋交易是已經建築完成，取得「使用執照」，完成「保存登記」，而有了一個具體的建築物，所以交易只是簽訂買賣合約、支付價金及處理貸款問題，雙方並辦理所有權移轉過戶，再進行房屋點交即可完成。　　二者相較，預售屋的買賣所產生的糾紛自然較多，交易風險也較大。好的建商須具備哪些條件？　　就消費者而言，購買房子是一件人生中的大事，尤其所牽涉的金額龐大，若是買房買到後來發生糾紛，那可說是令人既傷心又困擾的事，所以購買預售屋時，選擇「信譽良好的建商」顯得格外重要。　　然而，何謂「好的建商」？又該如何選擇？個人覺得「好的建商」，至少須具備下列六項條件：一、建商蓋預售屋時，應使用較好材質的建築材料；二、好的建商於建屋、售屋會重視法令遵守：三、好的建商會善待購屋消費者，遇有爭議較願協調：四、好的建商不僅重視「專有部分」，也會重視「公共設施」，並且不願去做「二工」：五、好的建商於預售屋建好並交屋後，仍會重視「保固」：六、好的建商包括要有良好的財務能力。　　購買預售屋時，消費者務必要更謹慎用心，事先一定要做足功課，在建商的選擇上針對以上六點要項多用點心，購屋消費者才能藉此保障自身權益，並避免購屋後引來無謂爭議。預售屋交易防範風險須購屋時篩選好建商

文◎李永然律師一、政府透過《平均地權條例》約定投機炒作不動產市場行為　　民進黨政府執政迄今最令民眾反感及激起民怨的，不外是「房價過高」，年輕人大嘆永遠買不起，乾脆「躺平」；政府為了消除民怨及爭取年輕人的回頭支持，於是執政黨在立法院運用其占有過半數席位，快速進行《平均地權條例》的修正，總統於民國112年2月8日公布，其修正有六大重點：私法人購買住宅許可制；限制換約轉售；新建成屋納入「紅單」管制；重罰不動產炒作行為；建立檢舉獎金制度；預售屋解約採申報登錄制。　　在上述六大修正重點，其中有一項是針對「不動產炒作行為」。究竟何謂「不動產炒作行為」？如有違反，將受何種處罰？又如果民眾檢舉是否可以領取獎金？筆者擬藉本文予以剖析。二、《平均地權條例》已禁止不動產炒作行為　　房子用來住的，不是用來炒的，過去政府運用「囤房稅」，希望能讓房子不要被人拿來囤積居奇；但其效果十分有限。又台灣目前「房價過高」，不少人歸咎於有心投機炒作，立法委員於修正《平均地權條例》時，特增加第47條之5，於第一項規定禁止炒作行為，共有三大態樣，即：　　(一)以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布「不實資訊」，影響不動產交易價格；　　（二）與他人「通謀」或「虛偽」交易，營造不動產活絡的表象；　　(三)自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。　　就上述三種禁止炒作行為的態樣，其所針對的「不動產」，不論「預售屋」或「成屋」均在約束規範之內。

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　　在瞬息萬變的社會中，不動產交易潛藏著難以預料的風險，不法集團的詐騙手法更是不斷升級，您是否擔心辛苦累積的房產一夕之間化為烏有？　　在不動產已成為詐騙集團最垂涎的標的之一，從借名登記、假借協助辦理手續，到利用民間借貸設定抵押權，各種陷阱層出不窮。為了讓民眾在面對複雜的不動產交易時能夠更加安心，潛心修習佛法多年的永然聯合法律事務所所長暨永然法律基金會董事長李永然律師，由永然法律基金會策劃，邀請永然聯合法律事務所主任律師陳宜鴻律師擔任主編、永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士擔任副主編，集合所內彭郁欣律師、吳任偉律師、陳冠毓律師及明毓法師共同編纂《破解不動產詐騙術，守護財產法律手冊》。本手冊是一部為現代民眾量身打造的法律防詐指南，從實務案例、法律觀念到日常心法，帶領讀者全面提升識詐、避詐與反詐能力。在詐騙手法日益翻新的時代，這本手冊不僅教你「該如何保護不動產」，更讓你知道「詐騙究竟如何發生」，是掌握防詐知識、捍衛個人財產的最佳利器。從法律角度建構防詐的第一道防線。　　手冊中首先帶領讀者真正理解「詐欺罪」的構成要件與告訴流程，讓你不再對法律名詞感到陌生，也知道遇到詐騙時如何立即啟動保護機制。接著深入最複雜、也是民眾最容易受害的「不動產詐騙」，從假借民間借貸包裝的抵押陷阱，到以協助預立遺囑為名蒐集個資的詐術、借名登記惡意脫產、假地面師偽造文件、預售屋履保被誤解為萬無一失、都市更新談判過程暗藏的利益陷阱……每一篇文章都以專業視角剖析實際發生過的模式，讓讀者在日後面對類似情況時，能一眼識破、避免悲劇重演。　　本手冊也從法律與佛法兩種角度提醒讀者「警覺查證」的重要性，因為詐騙往往從人心的貪念與疏忽下手。書中最後，李永然律師以深入淺出的方式分享如何修「心」來防詐：不貪便不會落入圈套，不騙才能不讓惡果反噬自身。透過行正道、交善友、做正確的決定，生活的智慧才會成為保護財富最堅實的盔甲。　　李永然律師認為，「人身難得今已得」，人務必努力藉有生之年好好修行，要「知止」、「知足」、「戒貪」，這些才不會因起惑造惡業，進而招來惡果；否則，人一旦多慾，貪心不足，做了傷天害理的事，非但對不起自己的父母、師長及社會，更會毀了自己的法身慧命，還會連累自己的家人。這是他出版本手冊的初衷，同樣深研佛法的LABODAY美日顏究室蔣富美女士也在認同此理念下，決定捐印出版本手冊，希望幫助更多人了解法律、認識佛法，減少社會壓力及諸多惡業，讓台灣更加祥和安定！欲索取《破解不動產詐騙術，守護財產法律手冊》的讀者，可附新台幣11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄至「台北市中正區羅斯福路二段9號7樓，永然法律基金會收」即可。

文◎林清汶．過子庸．李廷鈞 編著

文◎林清汶．過子庸．李廷鈞 編著

 

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

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文◎林清汶．過子庸．李廷鈞 編著