李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所   常晉誠

    據民國110年7月1號經濟日報A15記者翁至威「房地合一2.0課稅準則確立」的報導。

    財政部於110年6月30日公布《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，主要規範申報相關細節，其中房地取得日、交易日認定是以「完成移轉登記日為準」；預售屋則是以「買賣契約簽定日」為準；特定股權交易原則以「交割日」為準。

    房地合一2.0自110年7月1日起正式上路，財政部表示，房地合一稅2.0對於多數自住、長期持有或非自願性因素交易、參與合建、都更或危老等需在短期內交易房地的民眾而言，即使是在110年7月1日後才完成所有權移轉登記，仍維持適用10%或20%稅率，不會受到影響。

    為了打炒房，財政部推出房地合一2.0修法，快速通過立法院審議，主要延長短期交易時間，持有兩年內出售要課45%稅率，逾兩年、未逾五年適用35%稅率，並將營利事業交易房地，以及預售屋及特定股權交易，都納入房地合一機制。

    財政部110年6月30日公告的申報作業要點，主要是釐清稽徵實務所需，針對取得及交易認定日方面，對於房地、預售屋、特定股權分別有明確規定。

    值得注意的是，對於參與都更、危老者，要點明訂，以自地參與分回房屋者，房屋持有期間的計算以土地持有期間為準；若是以自住房屋參與都更危老分回房地，可將已拆除的自住期間合併計算，來判斷是否符合自用住宅優惠稅率要件。

    在特定股權交易方面，特別再明訂，只要符合前一年內任一日直接或間接持有國內外公司股份或出資額超過一半、50%價值由境內房地構成等兩要件，就得納入房地合一課稅機制，不適用證所稅停徵、或基本稅負制等相關法規。

    此外個人特定股權交易的必要費用包含證交稅、手續費等，未能提示費用證明文件，或提出的費用證明金額未達成交價3%者，國稅局會依成交價3%來計算費用，並以30萬元為限；若是營利事業，則依《所得稅法》及《營利稅查核準則》辦理。

    對於以上的報導筆者這次為各位閱讀者解說一些部份與讓各位閱讀者瞭解房地合一稅的算法。

    (一).何謂「完成移轉登記日為準」、「買賣契約簽定日」、「交割日」

    1.完成移轉登記日：在土地與建物權狀上面有發狀日，那個就是完成移轉登記日；同時這也是申報房地合一稅上所標示的取得日，之後售出不動產就是以這個作為計算持有不動產的年限。

    2.買賣契約簽定日：預售屋的買賣在房地合一稅2.0新制上，是以買方跟建設公司簽訂合約書的當天做為計算，假設是110年7月1日簽約，那之後賣出不動產時不動產取得日就是110年7月1日為持有不動產的年限。

    3.交割日：股票交割日期是指當買方要求賣方履行契約後，買賣雙方依約分別支付對方所購買貨幣的日期。

    (二). 參與都更、危老者的計算：不管是公司或是個人只要有參與都市更新或危老改建的不動產持有人在這次房地合一稅2.0上路後依然不受影響，稅率維持在20% (與建商合建分回房地交易、取得房地後第一次移轉)。

    (三).房地合一稅如何計算？

    1.公式：﹝不動產賣出金額 - (當初取得不動產的買價+與當初取得不動產的成本) ﹞X ﹝房屋現值 /(土地現值 +房屋現值)﹞= 課稅額度

    課稅額度 x 稅率 = 應繳金額

    2.舉例：在這邊為各位閱讀者舉出當初取得不動產有保留「成本」跟「未保留成本」的差別。假設某甲當初在民國108年7月1日取得不動產的買價是500萬元，在110年7月1日賣出的價金是1000萬元(售出時房屋評定現值為60萬，土地公告現值為400萬)那就以這為範例跟閱讀者們解說。

    解說一：未提供成本

    1000萬 – ( 500萬 + 未能提示相關費用證明的折扣15萬 )

    =  1000 萬 – 515萬

    =  485萬 x ( 60 萬 / < 400 萬 + 60 萬> )

    =  約632609 x 45% ( 未滿兩年內出售不動產稅率 )

    =  約 284674 元 ( 需繳納稅額 )

    解說二：有提供成本(假設契稅為12萬、代書費3萬、仲介費用10萬、公證費5萬)

    =  1000萬 - ( 500萬 + 12萬 + 3 萬 + 10 萬 + 5萬 )

    =  1000萬 – ( 530萬 )

    =  470 萬 x ( 60 萬 / < 400 萬 + 60 萬> )

    =  約613044 x 45% ( 未滿兩年內出售不動產稅率 )

    =  約275870 ( 需繳納稅額 )

   解說三：假設用解說二的成本外加房屋持有超過「10年」的情況

    = 1000萬 – ( 500萬 + 12 萬+ 3萬 + 10萬 + 5萬 )

    = 1000萬 – ( 530萬 )

    = 470 萬x ( 60 萬 / < 400 萬 + 60 萬> )

    = 約613044 x 15% ( 房屋持有超過10年稅率 )

    = 約91957( 需繳納稅額 )

　　綜上所述，可以從上面三個解說瞭解，房地合一稅的目的主要為打短期炒房與操作，各位閱讀者也上述解說中可以瞭解「持有的年限」、「成本的有無」是影響房地合一稅的稅費重點，所以在交易不動產時記得要把相關文件與收據包含稅單等留底，在之後要出售時可以做為房地合一稅的申報成本。

　　永然聯合法律事務所李永然律師也認為不動產交易的稅制，已有「舊制」及「新制」之分；新制即「房地合一所得制」，該制度施行後，再經修改，所以「房地合一所得1.0」、「房地合一2.0」的稅法就出來了。出售不動產適用何種稅制，攸關稅額的繳納，出賣人應事前加以注意。