文◎李廷鈞總經理
近年來國人購買預售屋盛行，從簽約到交屋往往需等待三至四年。然而，高雄國稅局提醒，若買方在交屋前不幸過世，即使房屋尚未過戶，生前已支付的款項仍須列入遺產申報。這是許多家庭在處理遺產稅時常忽略的盲點。
依《遺產及贈與稅法》規定，遺產不僅包括名下的不動產，也包括債權性財產。購買預售屋者在交屋前，與建商之間的法律關係屬於「債權關係」──也就是對建商請求交付房屋的權利。這項權利具有財產價值，因此即使尚未取得所有權，也必須計入遺產總額課稅。
以一個真實案例為例：林先生於2024年1月簽約購買一戶總價新台幣（下同）1,820萬元的預售屋（含車位），預定2027年底交屋。不料於同年4月過世，當時已支付330萬元。雖然尚未取得房屋與土地權狀，但這筆已付款金額依法屬於林先生對建商的債權，應納入遺產總額計算遺產稅。值得注意的是，目前國稅局提供的財產清單中，並不會顯示預售屋資訊。因此，繼承人在辦理遺產稅申報時，應主動向建商查詢被繼承人生前的付款紀錄與契約文件，確保資料完整。若遺漏申報，日後經查獲，不僅需補稅，還可能遭裁罰。
筆者提醒，若家人於購買預售屋後尚未交屋即過世，應將生前已付款部分視為遺產債權，如實申報。若對申報方式或稅務認定存有疑慮，可諮詢地政士、會計師或律師等專業人士，以免因誤解法令而觸法。
地政士在此類案件中扮演重要角色，能協助家屬釐清契約法律性質、整理付款資料、確認稅務計算方式，並與會計師協作完成遺產稅申報，避免遺漏風險。唯有透過專業介入，才能讓繼承過程更順利，也讓被繼承人生前的心血財產，得以合法、安全地傳承。（本文作者為永然地政士聯合事務所總經理、財團法人永然法律基金會董事兼副執行長、中原大學財經法律研究所碩士、台大政治系公共行政組學士，專長：不動產法律、土地登記、都市更新、危老重建、稅務規劃）
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