李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

 

    根據民國114年11月7日經濟日報A13版記者邱琮皓所撰「生前賣房未過戶，列入遺產」的報導，財政部台北國稅局官員提醒，若被繼承人生前已出售自有不動產，但在過世時尚未完成所有權移轉登記，該不動產仍因名義在被繼承人名下，必須依法列入「遺產總額」，並以死亡當時的「公告土地現值」與「房屋評定標準價格」計算遺產價值。國稅局官員又說明，遺產稅以死亡時點的實際持有財產為認定基準，因此即使房屋已簽約、交付或部分收款，只要尚未完成過戶，就仍屬於遺產。

    不過，尚未完成的買賣契約及其義務，也會同步影響遺產稅申報。因為未過戶的房地最終仍需由繼承人或遺產管理人移轉給買方，這部分視為被繼承人「應履行之債務」，可自遺產總額中扣除。同時，如果死亡時尚未收取買賣價金，國稅局則將此視為被繼承人對買方的「債權」，也必須列入遺產申報。

    簡言之，生前賣屋，但尚未完成過戶者，遺產稅申報會同時出現三個要素：不動產本身要列入遺產、未移轉的義務可視為債務扣除、未收的價金則為債權需要申報。這也是實務上最容易被家屬忽略的課稅重點。

    筆者提醒民眾，若出現「生前已出售、但死亡時尚未完成過戶」的情況，整筆買賣價金將被視為被繼承人對買方的債權列入遺產，實務上等於以接近市價計算遺產稅，對繼承人較為不利。若家屬希望避免以市價作為稅基，通常須在合於事實與雙方合意的前提下，先解除原買賣契約，並將已收取的價款全數返還買方，使不動產回復至被繼承人死亡時仍屬於遺產之狀態，再由繼承人繼承後另行處分。此種情況下，遺產稅將依土地公告現值及房屋評定現值課稅，稅基相對較低，對繼承人而言更具節稅效果。