李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據2017年7月11日蘋果日報A10版地產新聞記者詹宜軒「天母石屋法拍，21標單瘋搶」的報導，位於台北市天母地區巷弄內有一間石造平房，法拍時竟然吸引21封標單搶標，而且以溢價率1150%拍出，創下2016年以來溢價第三高紀錄，法拍業者統計雙北市近期前3溢價率最高的法拍物件，皆無土地持分，且一件比一件更不起眼，預計是「都更效益」和「房市逐步落底」誘使法拍投資客大方出手。

    2017年7月6日台北市士林區中山北路七段巷弄，一間法拍屋第一拍底價新台幣80萬元，最後竟然以新台幣1000萬元拍出，溢價率高達1150%，總共吸引21張標單，得標人是李姓自然人。

    法拍屋的拍賣公告指出，該物件僅法拍地上物，土地是向教育部租賃，租期自2013年至2019年底，每月租金台幣三萬多元，全案件坪包含停車場近80坪，房屋為石造、另有一游泳池，現在是無人居住狀態，大門還遭人噴上紅色噴漆「追債到底」，凸顯債務人債務問題。

    周圍房仲業者認為，該法拍物件巷弄為「坡地」，並且緊鄰台北市天母慧濟寺，地點並不優，估計吸引搶標應該有「非價格以外的因素」。住商不動產天母士東店陳朱愷店東表示，中山北路七段190巷大多為「住一」用地，別墅土地價格每坪在新台幣100萬元以下，有些建物屬於「地上權」，目前市況看地上權建物單價約為所有權的一半，約每坪台幣20~25萬元之間。而天母不少地上權建案，土地屬於水利會、教育部或台北市政府所有，屋齡約已30~40年，買賣件數不多，多半是喜歡區域自然環境和學區因素，加上房價較一般產品便宜，法拍案件如果價格低就會有人出手。

    2017年1~6月雙北市法拍市場有1196筆物件，共有473筆拍出，計算脫標率逼近四成，也較2016年同期38%小幅度增加，寬頻房訊解釋，隨著房市趨近落底，不少投資人逢低出手，除了競標意願增加，加價力度也加大。

    筆者認為，法拍屋的市場常常會出現低於市場行情的物件，投資人如果睜大眼睛找，常常去注意「法拍資訊」，搞不好就有機會挖到寶。不過本案拍賣的底價低，主要還是因為該房屋沒有土地所有權，且每個月還要花台幣三萬多跟教育部承租，不然如果以新台幣1000多萬購得一間天母附泳池的別墅，還是相當划算的。

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒對法院拍賣房屋有投標意願的，一定要事先研究「拍賣公告」，注意是否點交、有無優先購買權…等相關條件；同時還要到現場看拍賣標的物，做足功課，才可讓自己有所斬獲，且不會套牢！