李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

 
李廷鈞地政士

李永然、李廷鈞

一、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用語

李廷鈞地政士

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    根據民國102年1月7日工商時報A4版記者彭禎伶報導，102年的公告地價大漲，漲幅達到8%~127%，致壽險業者急跳腳。由於壽險業者近年來積極投入國有財產地上權標案，而地上權標案一般都以公告地價5%作為每年租金標準，壽險業者希望向相關政府機關爭取調降租金，以免損及保戶資金報酬率。這波公告地價調漲，意外讓壽險業者重傷，國泰人壽取得的高鐵桃園站產專區案，一年租金因而多出新台幣8306萬元、日勝生取得的交九轉運站，一年租金也多了新台幣4809萬元，壽險業者表示政府鼓勵壽險資金投入公共建設國有財產地上權開發案，租金以公告地價5%收取，超乎業者預期，希望政府調降租金。國泰人壽並表示，土地還未開發就被漲租金，國內物價漲幅也未如此次多，租金漲幅未盡合理，若不解決將來如台北市成功高中附近地上權案，這波公告地價上漲了10%，也會影響未來業者投標意願。

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    根據民國102年1月3日聯合報A7版記者鄭宏斌的報導，許多民眾的土地被劃為「公共設施保留地」無法做為他用，內政部長李鴻源表示，內政部會在「六個月」內訂定辦法，希望將兩萬五千公頃的公共設保留地不用的部分解編，還地於民。內政部營建署署長葉世文於立委質詢下並表示，公共設施保留地本來預留做為學校、公園等設施，但因少子化新學校不蓋、現有學校也減班，所以才未徵收土地，造成閒置。其並表示會在「六個月」內訂定辦法，研擬解編之可行性，現行也有三種解套辦法：一、容積移轉，地主可將容積賣給建商。二、和「公有地」交換。三、容許民眾在公共設施保留地上面蓋臨時性的建築。

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    根據民國101年12月30日旺報記者張雅雲的報導，中國大陸上海、廣州、長沙、深圳、天津等主要城市紛紛拍出土地使用權的高價，這些主要城市土地都被央企搶下，一共耗資251.36億元，佔全大陸地王總金額6成以上。創造總價地王最多的「保利地產」，人民幣2012年六月至今，已耗資人民幣298億元，地王頻傳引來「國土資源部」再出招，除北京市的「準地王」標售臨時喊卡外，並開始研究將「放權讓利」作為存量用地管理新規的基本原則，增加城鎮用地供給。未來存量用地原使用權所有方有望直接參與到存量用地的開發過程，已突破現行一律採取「招拍掛」的方式。此外，對於徵收及體建設用地實施經營性開發，土地純收益可按一定比例返還，在依法補償基礎上給予原土地使用者一定的獎勵。

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    根據民國101年12月27日工商時報A19版記者蔡惠芳的報導，中國大陸「萬通地產集團」看好台灣於「後ECFA時代」積極推動「自由經濟示範區」、「兩岸簽署投保協議」等利多，正在物色台北適當的商用不動產，布署設立「China Center」企業總部，並鎖定台北市信義計畫區的101高樓層或其他商用大樓作為陸資企業在台北的聯合企業總部大樓。此外，跨國辦公商務中心知名品牌，也是號稱全球規模最大的辦公室供應商「雷格斯」，也加碼目標在2014年底前，於台北市設立15座中小型「辦公室商務中心」。仲量聯行董事總經理趙正義表示，兩岸進入「後ECFA時期」，光是2012年陸資來台投資家數已逾300家，預估台北市中小型商務中心、辦公空間需求將增加。此外，瑞普國際物業公司副總經理蘇銳強也表示，台北市大大小小本土、外商辦公商務中心至少2、30座，且在近2、3年來高速成長。

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    根據民國101年12月25日旺報A10版記者郭芝芸的報導，中國大陸第11屆全國人大常委會第30次會議於民國101年12月24日審議通過《土地管理法》修正草案，規定徵收農民集體所有的土地應依照合法、公正、公開原則制定嚴格程序，並給予公平補償；未落實補償資金者，不得批准徵收土地。

李永然律師、李廷鈞地政士

一、台商建廠常須取得土地使用權

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    根據民國101年12月20日聯合報AA版記者林政忠的報導，財政部於12月19日公布奢侈稅稅收總計 (新台幣以下同)59.7億元，超過6成7來自不動產，但不及原本預估的一年150億元。財政部將於明年6月檢討，是否退場將成檢討重點。

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    根據民國101年12月18日經濟日報A4版記者黃啟菱之報導，遠雄建設於101年12月17日宣布以新台幣20.08億元買下台北市敦化北路與長春路口的「全錄大樓」，先出租5-7年獲取穩定收益，並同步申請「都更」，預計將興建豪宅。據了解，於「文林苑」事件發生後，遠雄104年於4月宣布暫緩都更業務，但此時又重新啟動都更業務，遠雄高層指出由於該大樓基地夠大，不必整合周邊地主具有直接都更的誘因。該大樓屋齡約25年，建物面積2311坪，仲量聯行副總吳瑤華表示，每建坪價格新台幣80多萬元，低於附近商辦大樓行情。除遠雄外，華固也布局敦化國小旁的國際大樓都更案，已接近收割期，可望明年推出，專家預估，附近新建案少，又有明星學區加持，推案價格勢必站上每坪新台幣200萬元。這是自金管會上個月中針對壽險業者買商用不動產祭出「金七條」管控措施後，又見交易。

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    根據中國時報民國101年12月16日A5版記者楊毅的報導，政府為落實《農村再生條例》(該條例由總統於民國99年8月4日公布，遂自8月6日起施行)每年編列鉅額預算，活化四千個農漁村社區，加強農業產業結構，希望提高青年返鄉務農意願。但根據立法院預算中心最新研究報告指出，該計畫自推動以來，共花費新台幣(以下同)118億元，但大多數僅在做農村景觀建設的「拉皮工程」。