李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國108年10月16日蘋果日報B4版記者黃政嘉「建商點頭保固20年，每3秒1滴找無源頭，先寫存證信函自保」的報導，林先生前年花逾新台幣1300萬元買下44坪3房的住宅，不料天花板每逢下雨必漏，建商遲遲無法找到漏水源頭，使其生活大受影響，建商保證「會照其需求修繕，並將保固延長到20年」，住宅消保會提醒屋主，可藉由郵局存證信函要求建商限期修補，並留存為將來向建商請求的證據。

    淡水新市鎮36歲林先生投訴，花超過新台幣1300萬元購買某社區8樓，交屋不到兩年，2019年6月18日發現客廳廚房天花板漏水發霉，打開發現樓地板近電線埋藏盒處漏水，向建商反映2周後派員檢測，檢測人員判斷是室內外溫差產生結霜，7月23日檢測人員在於漏水處開出檢修孔檢測，卻無法判定是結霜還是外牆滲水導致的漏水。

    漏水處天花板挖了檢修孔之後，逢下雨就漏，令屋主相當不滿。建商則回覆是外牆滲水造成漏水，僅以漏水點打針抓漏，利用壓力材料填補漏水縫隙方式處理。經過屋主表達強烈不滿，建商才願意把保固由7年延長到20年。

    屋主表示社區內共95戶，另外有兩戶也分別有頂樓天花板、外牆漏水，由於外牆屬於公設，據所知目前社區公設還未點交，對此業者則回應，社區目前僅3戶有漏水狀況，頂樓戶已經解決，另外一戶是浴室門檻矽膠問題，正在處理。針對社區公設還未點交部分，業者解釋是因為公共設施增設裝潢需求，和漏水問題無關。

    業者強調，漏水保固問題，除了《民法》物之瑕疵擔保責任期限之外，也延長保固到20年，即使過保固，公司也願意負責。至於建商提出由第三方廠商到林先生家裡評估鑑定給予修繕建議，費用由建商支付，對此林先生則表示，等鑑定結果出來看建商是否有誠意處理。

    筆者則認為，關於《民法》物之瑕疵擔保的除斥期間，在發現瑕疵之後，應該即時通知賣方，並在通知後六個月內起訴，這邊的存證信函就是做一個告知的動作，以便將來留存證據。另外除非有特別約定，物之瑕疵擔保的除斥期間是自交屋時起「五年」，務必要特別注意。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為不動產買賣，出賣人對於買受人除負有「物之瑕疵擔保責任」(《民法》第354條)外，另外買受人也可以於出賣人有「不完全給付」之情形，依《民法》第227條規定，主張損害賠償。