李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國109年9月15日經濟日報A4版記者翁至威「都更營業稅基，將統一計算」、工商時報A12版記者林昱均、彭偉琳「建商參與都更，營業稅將加倍」的報導，財政部於民國109年9月14日發布函釋，如果建商參與都更「以房換地」，財政部預計2021年起一律採用「主管機關之標準」，即以較貼近房市的正常市價，建商參與都更，收入營業稅負將增加「一倍」，預估先前快完備都更程序建商，將會加快腳步在新法上路前催出一波送件潮。

    財政部表示，如果於2020年底前核定都更計畫，經地方政府同意，建商還可以依照「房屋評定現值」計稅，對此內政部營建署官員指出，台北市實施方法以建商成本佔比來計算、新北市則以房屋持有占比計算，財政部函釋示將實施方法明確化，而過去沒有明定這些公式，未來建商仍可自由選擇兩種公式，如果沒有選擇，財政部可以貼近市價的主管機關標準計算。

    本次解釋令明定地方政府自2021年起要以「主管機關認定都更後房屋價值」為計算標準，且財政部更列出建商參與都更合建分屋的營業稅公式。

    第一種為(主管機關認定都更後房屋價值-建商投入成本)X(不含營業稅費用及公共設施用地費用/主管機關認定都更後房屋價值)X5%；第二種為(主管機關認定都更後房屋價值-建商投入成本)[房屋評定標準價格/(土地公告現值+房屋評定標準價格)]X5%，換言之，就是以主觀機關認定的價值扣除成本後，以不同方式算出房屋的比例來計算營業稅。

    此外內政部營建署民國109年前半年全國累計核定的都更案共63件，超越2019年同期的57件，顯示都更熱度不受疫情影響，有機會延續去年熱度，創下連續兩年破百的紀錄。後疫情時代，「都更」將是拚內需的火車頭，而營建署下半年也推出《都市更新條例》修法，將針對六層以上高危險建築加碼「容積獎勵」，最高可達原容積1.3倍，不受原容積獎勵之天花板限制，此外將針對不願意同意的「釘子戶」，加強代拆程序，同時經歷嚴謹聽證、審議程序，保護民眾權益。

    筆者認為，隨著台灣的建築物進入「高齡化」時代，人們生活型態改變，許多不合時宜或具有公安危險的建築物，迫切需要改建，未來都更、危老將是房市一大重點，政府當然要有完善的法規配套，才能讓將來的推動上面來說更加順利！

    永然聯合法律事務所長期關注「都更」的法律業務，近二年來更增加對「危老重建」的法律業務，且為了增加民眾對這方面法律規定的認知，李永然律師還常撰寫這方面文章，並於永然法律研究中心開設相關課程，永然文化公司出版這方面的「手冊」、「書籍」，無非希望台灣的都市能加速老舊危險房屋的「都更」、「危老」重建，落實人民之「居住權」的保障。