永然地政士聯合事務所 周煜倫地政士
根據民國110年5月27日經濟日報A9版記者程士華所撰「買賣預售屋，全額繳營業稅」報導，預售屋交易查得嚴格，針對營業人轉賣預售屋的行為，財政部台北國稅局表示，此種情形不適用土地免徵營業稅的規定，應依轉售價格「全額」開立應稅統一發票、報繳營業稅。依照《加值型及非加值型營業稅法》第8條規定，出售土地免徵營業稅，因此營業人若是銷售房地時，常會出現二張發票，一張發票是出售土地價格，開立免稅統一發票並申報免稅銷售額；另一張發票則是從房地總價減除土地款，僅針對房屋部分開立應稅發票。
然而預售屋就適用不同規定，財政部國稅局表示，財政部在許多年前就發布函釋定調，預售屋交易的銷售標的，是預購房地的登記請求權，不適用上述免徵營業稅規定。日前才有一間公司出售預售屋，房地總價高達9,000萬餘元，但該公司將其中6,000萬餘元視為出售土地銷售額，僅開立免稅發票。此例除了被補稅之外，還同時觸犯營業稅法，國稅局會從重加罰。
筆者認為，個人出售「成屋」及「預售屋」是屬於不同型態的買賣標的，在報稅上也會有差異，成屋是依持有年度，可能適用房地合一新制或財產交易所得舊制，而轉賣預售屋，屬於「財產交易所得稅」，併入所得課稅申報；營業人出售成屋，免計土地營業稅，僅課房屋營業稅5%，而在轉賣預售屋時，交易標的是屬於移轉權利，免課土地增值稅，但要繳納土地營業稅，必須依出售價格全額開立應稅的統一發票給買受人，至於民國110年7月1日施行的「房地合一稅2.0」已有明確規範預售屋的轉讓，在稅制實行以後才轉賣預售屋，則視同房屋與土地交易，按持有期間課徵不同的稅率，且在交易日後 30 天內申報，關於稅制稅率及適用時間點的相關規定，應要多詢問相關人士及查調稅制資料，才不致於短報漏報稅情形而傷荷包。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為這幾年來，政府為消除房價高漲的民怨，不斷地進行不動產交易的稅制，甚至過去的「囤房稅」…等等，不勝枚舉，進行交易務必注意「節稅」規劃，才不會招來國稅局上門找麻煩！
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