永然地政士聯合事務所 周煜倫地政士
根據民國110年5月25日自由時報A10版記者巫其倫所撰「房地合一稅2.0倒數計時，個人及營利事業非自願因素交易免重稅」報導，「房地合一稅2.0」將在民國110年7月1日上路，面對修法後課重稅進入倒數計時，財政部已陸續預告相關子法，明定若符合「非自願性因素交易」，個人有6種態樣、營利事業有4種態樣，符合各項條件的，就可免重稅，而適用20%稅率！
自2016年後取得房地適用，境內個人、企業適用的「短期交易」期間，2年內出售稅率45%，逾2年、未滿5年內出售課35%；境外個人、企業方面，2年內出售課45%，逾2年以上課35%，並將預售屋、特定股權交易也納入課稅。為避免傷及無辜，「房地合一稅2.0」修法針對個人及營利事業增訂排除條款，也就是「非自願因素交易」者，可免除前述重稅的適用。
個人方面，維持現行「房地合一稅1.0」的6種「非自願」樣態，包括個人調職、土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、重大傷病需賣房支付醫藥費、家暴、共有房地非自願交易等，也都仍可適用20%稅率。營利事業方面，明確規範企業的「非自願」樣態，符合4種情形，包括土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、共有房地非自願交易、銀行依銀行法規定在4年內處分等，都可適用排除條款。
除了子法外，母法也規定，建商及地主合建分屋在5年內交易，或參與「都更」及「危老」取得房地首次出售且持有時間5年內，及建商興建房屋完成後，首次移轉的房地交易，也都可排除在重稅範圍內，稅率都為20%。
筆者認為，房地合一稅修法重點在於打擊「短期炒作獲利者」，嚴防不動產短線炒作，至於買方長期持有就不受稅制的影響，另外財政部國稅局也針對特別情形比照優惠稅率，如個人因調職、非自願離職交易等等原因，筆者詳列個人交易持有期間在二年以內之房屋、土地，稅率為20%之情形如下：
1.個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合《就業保險法》第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合《職業災害勞工保護法》第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
2.個人依《民法》第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
3.個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
4.個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。
5.個人依據《家庭暴力防治法》規定取得「通常保護令」，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
6.個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依《土地法》第34條之１規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致須交易其應有部分者。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之。
營利事業非自願交易，則已明確為以下4種情形：土地遭他人越界而出售、欠稅遭強制執行需移轉房屋、共有房地非自願交易、銀行依銀行法規定在4年內售屋等，可適用排除條款。筆者提醒賣方應注意交易時間，於所有權移轉登記次日起算「30日」內申報，如未於法定時程內申報，依法處予罰鍰，以免得不償失。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為「法律是保護知道法律的人」，民眾面對「稅務」問題，務必慎重，不得馬虎，房地合一2.0即將施行，超前部屬，瞭解相關規定，進行合法「節稅」，就可節省荷包！
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