文◎李永然律師、王仁炫律師
在土地的行情看漲時，往往會有開發業者想要透過整合共有土地的所有權，方便日後做整筆土地的規劃開發或銷售，而「共有土地」的開發，經常會在開發過程中產生法律糾紛，當中，最常見的則是來自於有些土地共有人運用多數決，企圖對全部共有土地進行處分，而少數持分共有人該如何行使「優先購買權」？或如何確保權益？為了便於讀者瞭解，特將法律實務經驗，藉「案例解析」的方式進行探討。
首先，共有土地的出售，多數共有人得利用「多數決」的方式處分土地，但需注意少數共有人依法享有「法定優先購買權」（註1）：
案例：
小李與其他地主共有座落於台北市中正區的A、B兩筆土地，面積分別為200及300平方公尺，兩筆土地的共有人相同，都是同樣的9位地主，持分所有權都是9分之1，今小李等6位地主協議將A、B兩筆土地全部以一個價格出售給建商，然而尚有其他老張等3位地主不肯出售，請問小李該如何處理？
解析：若小李及老張等9位土地共有人協商不成，難以達成圓滿出售的目的，小李等6位土地共有人如果持分合計過半，則得利用《土地法》第34條之1的第1項規定以「共有人數（地主人數）過半及應有部分過半」的方式，跟建商訂定「土地買賣契約」，將A、B兩筆土地全部出售給建商，但小李等6位地主依法需通知老張等3位地主是否依照上述「土地買賣契約」的同一條件，行使同法第4項規定的其他共有人（地主）的「優先購買權」，若老張等3位土地共有人有意購買A土地，則需在收到通知的「15天」內行使優先承買；否則，依法視為老張等3位地主放棄「優先購買權」的行使。
少數持分土地共有人行使「優先購買權」，需要以「同樣買賣條件」承買土地（註2）：
依據上述案例，若老張等3位地主要行使對A、B兩筆土地的「優先購買權」，因兩筆土地是以一個價格合併出售，依照法院實務見解是「單一交易客體」，故老張等3位地主不得主張僅購買A或B其中一筆土地，而需以上述「土地買賣契約」的同一條件，一併購買A、B兩筆土地。
另外，依據法院實務見解，因少數共有人即老張等3位地主擬購買A、B兩筆土地，需以「同樣買賣條件」行使對A、B兩筆土地的「優先購買權」，包括：價金、付款方式，及其他條件等。
特殊案例解析-若多數土地持分共有人為規避少數土地持分共有人的「優先購買權」，事先製造「新的共有人」為土地的買方，此時少數土地持分共有人應如何主張權利？
依照最高法院判例見解（註3），因《土地法》第34條之1的「優先購買權」規定，用意是「簡化共有關係」，若共有土地的所有權人間互相買賣持分時，其他地主就不能主張「優先購買權」，所以，實務上會有少數不肖開發商利用「假贈與、真買賣」的方式，做共有土地的整合開發。
所謂「假贈與、真買賣」即是少數不肖開發商用來規避《土地法》第34條之1的「優先購買權」的手段，因為上述規定僅有規範「買賣」而沒有規範「贈與」的行為，所以實務上有少數不肖開發商會請出售共有土地的共有人，先「贈與」土地持分的一小部分（可能是持分的百分之一或千分之一），等到開發商取得土地極少部分的所有權持分，從「第三人」也變成「土地共有人」後，再進行買賣，就可以規避其他共有人行使優先購買權。
在這種情況，其他共有土地的地主，如何救濟？原則上可運用下述方式：
因不肖開發商與贈與土地持分的地主間，並無「贈與」的真意，而是單為履行「買賣契約」故通謀虛偽的贈與行為，其他共有土地的地主，可以依《民法》第87條規定，主張贈與行為是「通謀虛偽意思表示」，所以「贈與無效」，進而主張其他地主的「優先購買權」仍然存在。
若因上述虛偽的「贈與行為」導致其他土地共有人的「優先購買權」遭受侵害，其他共有人可依法向不肖開發商及通謀的地主，主張「損害賠償」。
因不肖開發商與通謀的地主，實際上沒有「贈與」土地的真意，卻造成地政機關錯誤在土地登記資料上，記載土地的「移轉原因」為「贈與」，構成《刑法》第214條的「使公務員登載不實」犯罪，權利受侵害的地主可以依法向地方檢察署提出「刑事告訴」。
結語：
土地為現代人投資與對抗通貨澎脹的常見標的，實務上不乏有開發商收購共有土地持分後，藉以進場做整筆基地的整合開發，土地共有人應該了解共有土地買賣的常見法律爭議，避免權利遭受侵害，且應委託專業律師、地政士，俾利合法做土地的買賣，避免後續衍生各式各樣複雜的法律問題及民、刑事訴訟！
註1：《土地法》第34之1條：
第1項：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
第4項：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
《土地法第三十四條之一執行要點》：
第8點：本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容，依下列之規定：
（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。
（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。
第11點：本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：
（一）他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
註2：最高法院107年度台上字第2434號民事判決意旨參照。
最高法院106年度台上字第1263號民事判決意旨參照。
註3：最高法院72年度台抗字第94號民事裁定意旨參照。
永然聯合法律事務所
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作者：李永然、許啟龍、許淑玲、吳任偉、林其玄、高嘉甫、連世昌、李廷鈞、黃興國
出版日期：2018/9 二版
書號：1I32-1
定價：400元
別讓你的房地產被「共有」兩字綁死了！與他人共有不動產不似單獨所有來得單純，其在處分、管理、使用、收益上，皆須取得共有人全體或過半數的同意，其間的法律細節相當多。本書即在詳解「分別共有」、「公同共有」不動產的法律規範與實務案例運作，是您活化共有不動產，實現地盡其利、物盡其用理想的必備指南。
作者：高欽明編著
出版日期：2020/12 十五版
書號：1I19-6
定價：480元
共有土地，因所有權持分是數字上而非具體可見的，在管理、利用，甚至分割、買賣上，常因共有人意見不一而起糾紛，對簿公堂。土地法第34條之1是共有土地處分的重要依據，然在實務運作上卻時有爭議。
本書作者從事土地開發、登記業務多年，對於共有土地處分實務經驗熟稔、豐富，他將研究心得編撰成書，分成五大篇——總論、土地法第34條之1實務研討、實務操作、司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋、附錄相關法規等，對於共有土地各類處分如何運用土地法第34條之1規定，有詳盡的剖析，是有志於土地開發業務者、共有土地所有權人最佳之參考書。
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