李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

文/ 張則君

　　不動產「共有」發生的原因很多，有因繼承而來的不動產、有因數人約定共買的房地產，或夫妻將房地登記成為二人共有財產，或祖輩代代相傳的祭祀公業祀產等等；乃至現代都市中隨處可見的公寓大廈，出了自家大門到離開社區為止，都可能會面臨到不動產「共有」的問題。與他人「共有」不動產不似「單獨所有」來得單純，其在處分、管理、使用或收益上，均涉及到其他共有人是否同意，因而常造成土地無法有效利用。為了杜絕《土地法》第34條之1的部分流弊，內政部新修正的《土地法第34條之1執行要點》於民國113年1月1日上路，期盼能消滅以往在辦理土地法第34條之1登記案件時所發生大吃小、強凌弱、眾暴寡的爭議，並落實《憲法》第15條所規定對於人民財產權的保護。

　　「有土斯有財」一直存在於國人的傳統觀念中，土地不僅是居住生活之所依，也是身分財富的表徵；然而隨著人們代代相傳，子孫開枝散葉，繼承人數不斷增加，土地共有的情形已變得十分常見，其所產生的管理、使用、收益與處分等法律問題極為複雜，共有人間對於共有物的管理、利用其至分割、買賣若意見不一時，自然容易產生紛爭。《土地法》第34條之1是共有土地處分的重要依據，其立法目的是為了促進共有不動產有效利用，便利其所有權交易及解決共有物糾紛。本法條實施已超過48年，由於時空背景更替，且學者、司法與行政實務界對於內政部函釋見解多有不同，反而使得共有人間的內部關係更為複雜。內政部於是在民國75年8月19日發布《土地法第三十四條之一執行要點》，該要點迄今已做過19次修正，最新一次為民國112年8月22日台內地字第1120263067號令修正全文，並訂於民國113年1月1日起正式生效。

政府修法，避免土地共有「大吃小」情況再現

　　執業超過45年的永然聯合法律事務所所長李永然律師，在其執業過程中接觸過許多有關不動產共有的案件，他針業本次《土地法第34條之1執行要點》修正內容，表示：「《土地法》第34條之1是在解決不動產共有的問題，當不動產共有時，若必須『全體共有人』都同意才能處分的話，對於共有不動產在利用當中就產生許多不便。因此，《土地法》第34條之1是採取多數決的方式，但目前多數決的方式在執行當中，確實有許多流弊存在。

　　內政部此次修正《土地法第34條之1執行要點》，是因為監察委員針對地政機關辦理《土地法》第34條之1登記案件，經常引發『大吃小、強凌弱、眾暴寡』的爭議，嚴重影響民眾之『財產權』，因此提出『糾正報告』，希望政府機關能積極研議改進，以落實《憲法》第15條所規定對於人民『財產權』的保護。

　　實務上有哪些流弊發生？例如：依《土地法》第34條之1第4項「優先購買權」的規定，有時土地共有人會利用先將一小部分持分做讓與，之後透過《土地法》第34條之1以多數決的方式，處分共有物全部，再串通前面已經先受讓了持分的這部分共有人，去行使「優先購買權」，進而達到買賣移轉的目的。而這並不符合《土地法》第34條之1當時立法的用意，因此希望藉著這次對於《土地法第34條之1執行要點》第三點的修正加以杜絕。

　　另外，本次《土地法第34條之1執行要點》的修正，也對於『處分行為的範圍』做了一些限縮，最明顯的部分在於《土地法第34條之1執行要點》第三點的規定，原本的處分行為是包括所謂的『交換的行為』，但現在經由《土地法第34條之1執行要點》第三點修正，將『交換所有權』的部分予以排除，而『交換所有權』即是指一般所謂的『互易』，因此，《土地法第34條之1執行要點》本次的修正，可說是改善了《土地法》第34條之1過去在執行中所造成的流弊，藉此避免『以大吃小』的情況不斷擴大，並保障人民的財產權不再受到侵害。」

律師、地政士解說新修正執行要點重點

　　專研「共有土地」數十年的高欽明地政士，對於此次《土地法第34條之1執行要點》修正，提出他的看法：「共有土地處分在土地登記實務中占有很重要的部分，尤其近幾年，司法與行政對共有土地處分的見解和解釋，與以往有很大的不同。內政部於民國112年8月22日台內地字第1120263067號令修正《土地法第34條之1執行要點》全文，並自民國113年1月1日生效，對於執行要點部分內容做了增修，如第4點、第10點及第14點為增加部分，其餘部分也做了內容的修正，改變以往實務的作法，特別是在送達及優先承買期限及同一條件做了大幅度的改變（第8點通知、第12點及第13點同一條件優先承買及優先承買放棄需附切結書）。

　　惟此次修正幅度之大，已經超越了大法官會議釋字第562號所謂的執行法律之細節性、技術性次要事項加以規定，其內容更不能牴觸《土地法》或增加法所無之限制、法律保留原則及衡平原則之精神，行政機關在制定修正或調整《土地法第34條之1執行要點》時，必須特別注意的重要事項，不可以越權或侵害。而且司法院大法官釋字第433號解釋所揭櫫之『重要性理論』，即『重要的事項應以法律或法律明確授權之命令予以規定』，而此次執行要點顯多處違背此誡命規定，尤其是第14點規定，且雙方武器顯為不平等，尚有很大的討論空間。」

永然文化出書開課，推廣「不動產共有」專業知識

　　永然關係企業一直很重視「不動產共有」專業法律知識的傳遞，除了由永然法律研究中心開立相關專業實務課程、永然聯合法律事務所提供法律服務、永然地政士聯合事務所辦理不動產共有相關案件外，又以永然文化出版公司出版「不動產共有」法律圖書，最為方便普及相關的法律知識，其中高欽明地政士不僅開立法律課程授業，更是提筆撰寫了「共有土地處分實務與技巧——土地法第34條之1」一書，本書出版27年，前後歷經16次修訂改版，最新一版即將在民國113年1月重新修訂問市，可說是要了解《土地法》第34條之1必讀的參考書籍。本書以淺顯易懂的方式及文字呈現，並收集近年來最新的法律見解及解釋，同時加入作者對修法議題的一些個人看法，希望能提供讀者最好、最直接的學習效果，並為執業者提供明確的執業方向，廣大的消費者也可藉此知曉本身的權利義務，不致使彼此權益受到損害。

　　此外，由李永然律師、李廷鈞地政士及多位律師、地政士合著的「別讓共有綁死不動產——活用共有不動產法律看招」一書，以實務角度分析介紹「不動產共有」，全書分為八大篇幅深入詳解共有不動產的法令規範及提供讀者在實務處分、管理、使用、收益、權利設定、登記實務上的「眉眉角角」，希望不動產所有權之共有人能藉此認識相關法律實務，並進而活用，以保障自身權益，是想要了解「不動產共有」，不可錯過的一本好書。

　　最後，李永然律師提醒民眾，「不動產共有」，其所有權的持分是數字而非具體可見，其所產生的管理、使用、收益與處分等法律問題也極為複雜，一般民眾在面對「不動產共有」問題時，除了要多加了解相關規定外，最好也能請教專業的律師及地政士，經由他們的建議與協助，才能確保自身權益不受侵害。