永然地政士聯合事務所 陳昭穎
根據民國114年8月19日經濟日報A12版，記者胡順惠所撰「換屋退稅 五年內不得出售」的報導，財政部北區國稅局官員提醒民眾，若出售自用住宅後申請房地合一稅的重購退稅優惠，後續務必謹慎使用新購房屋。倘若於重購後五年內將房屋改作其他用途或再次出售，原本退還或扣抵的稅款將被追回，恐面臨補稅處分。
北區國稅局官員說明，「重購退稅或扣抵制度」的設計，是為了鼓勵納稅人以「自住」為目的進行換屋行為。根據《所得稅法》相關規定，若屬於先賣後買情形，須於出售原自住房地兩年內，購買另一處房地供自住；若是先買後賣，也須在購屋後兩年內完成原屋的出售。
無論哪一種順序，申請退稅時，皆需注意符合下列條件：
- 房屋不得出租；
- 不得作為營業場所或供執行業務使用；
- 須完成戶政設籍登記；
- 實際由本人、配偶或未成年子女居住。
此外，法令特別規定，重購後的房地在「五年內」不得再次出售或改作非自住用途。只要違反這項規定，即使退稅或扣抵已獲核准，也會被北區國稅局官員依法追繳原本已減免的稅額。
舉例說明，小張（化名）於2019年2月取得A房地，並於2021年6月出售，繳納房地合一稅108萬餘元。2022年9月，他購買B房地自住並申請退稅，獲准退回稅款。不料2024年3月，小張又出售了B房地，經查為重購後五年內再出售，違反規定，北區國稅局官員依法追回原退稅金額。
北區國稅局官員強調，是否符合「自住」資格，重點在於實際使用情況。若未實際居住、未設籍或有出租情形，即喪失適用資格。
筆者提醒，重購退稅雖為減輕納稅人負擔的優惠措施，但民眾在享受優惠的同時，應確實遵守相關規定，尤其注意重購後五年內不得出售或改作他用的限制。若違規，不僅需補繳退稅金額，還可能產生額外利息與罰金，得不償失。建議納稅人在進行房屋買賣與申請退稅前，詳加了解規定或諮詢專業意見，以保障自身權益。
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