永然地政士聯合事務所 劉芝容地政士
依據民國107年11月5日自由時報A8版吳佳蓉記者所撰「4顧慮3風險 以房養老難推動」、「以房養老+包租代管 可增現金流」、徐義平記者所撰「學者︰以房養老需更多元」、王孟倫記者所撰「信保機制 助推公益型以房養老」、A1版徐義平、吳佳蓉記者所撰「雙北「孤老宅」13萬餘戶 以房養老商機400億」的報導，根據內政部統計處統計，至2018年六月底，全國六十五歲以上老人居住的宅數高達五十二萬餘宅，其中一人獨居的「孤老宅」將近四十萬宅、佔比近七十六％，光是雙北就有十三萬餘宅，若以一宅總價台幣一千萬元推估，價值超過兆元，初估可衍生的「以房養老」商機超過台幣四百億元。
不過，自2015年11月商業型「以房養老」方案推出以來，至2018年9月底，近3年間申貸件數僅2883件。負責以房養老業務的公股主管表示，「老年借錢不光彩等傳統觀念」、「對相關規定的誤解」、以及「對貸款成數」、「利息負擔的接受度」等4大顧慮，是實務上影響民眾意願的常見因素。此外，房屋估值、可貸款成數、金額，是否符合預期，每月撥款金額須扣除利息金額的影響程度等，也都會影響民眾是否申貸的決定。
相對的，站在銀行角度，推動以房養老也至少面臨3大風險。首先是「房價波動風險」，「少子化社會來臨，當房市供給大於需求，房價可能下跌」，導致貸款金額可能高過抵押房產價值。再者，還有「利率風險」，目前利率處於低檔，但未來央行若升息，利率上揚，恐對貸款人造成還款壓力，帶來不確定性。
金管會表示，台灣已經邁入高齡化社會，從趨勢來看，以房養老的需求一定升高，為了解決難以推廣的問題，可以參照美國和香港做法，推出國家信用保證機制；也就是說，由政府出面承擔一定的風險，這樣將有助於公益型案件推廣。
另外，有學者認為，大台北都會區「老人住老宅」的現況，也是目前都更推不動的原因之一，多數老屋主擔心都更曠日廢時，乾脆不參與。其實都更並非唯一途徑，也可以透過整建維護，在老宅社區允許的情況下，架設無障礙設施或是增加方便老人生活的設施，讓老人能夠住得安全及擁有便利的環境。
而現行台灣的「以房養老」專案貸款成數都偏低，頂多五至六成，對於老屋主來說，能運用的金錢有限，因此建議可以採取「多元方式」進行，例如引入壽險業者，透過「售後回租」模式，讓老人能以付租金的方式在自宅養老，又能實際拿到房屋的全額價值；此外，也可透過與公益照料團體合作，以捐贈房屋的模式換取公益團體對老屋主的老年照護，如此多元的選擇，應該可加速推動「以房養老」的普及。
而合庫的主管表示，獨居於自宅的長者，其實也可考慮利用以房養老來增加現金流，再選擇搬到更適合長輩居住的地方，如銀髮智慧住宅或是安養院。閒置的房屋若再搭配以包租代管的方式出租，就可獲得兩份收入；房屋若出租一樣能申請以房養老，雖然房屋估價會因此打折扣，但影響並不大。比起賣房拿到大筆現金，可能有被詐騙、或失智失能後被不當運用等風險，以房養老不失為另一個選項。
筆者認為，若是「商業型的以房養老」，對於民營銀行來說風險較多，當然沒有推行的意願；對於老屋主來說，貸款成數低幫助又不大申請意願也很低。應該要結合其他例如信託、長照、或是串聯包租代管等等「異業結盟」，才比較有可能推得動。政府除了應適度介入宣導，也應該同時協助排除推不動的障礙，因為台灣「老人住老屋」的現象已經是不容忽視的大問題了！
永然聯合法律事務所李永然律師認為此一政策，務必繼續推動，應更具彈性，使老人更能接受，案例必可因而增加！
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