李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國108年3月1日經濟日報A4版記者邱金蘭「銀行房貸，金檢揪四大缺失」、聯合報A13版「金管會盯銀行房貸授信」的報導，金管會盯上金融機構的不動產授信，金檢發現銀行房貸業務四大缺失，包含「分散借款集中使用」、「人頭冒貸」等情況，已經要求銀行應該加強房貸業務的徵信調查，並強化貸後管理，防止詐貸、超貸案件的發生。

    根據金管會最新揭露的金檢缺失，銀行、信用合作社辦理房貸不動產授信業務，查獲不少缺失。包含第一，銀行為查明借戶關聯性，是否有「分散借款集中使用」的情形，及未併計各關聯戶授信金額，徵信和審查作業有欠妥當。知情官員表示，主要透過不同名義借款，還利息或撥款都是到同一集團身上，可能是代書代辦或是詐貸案件，要求銀行必須強化徵審作業。

    第二，借款人報稅所得偏低，跟銀行辦理房貸時，切結還有「其他所得」，銀行皆依照借戶切結書認定年所得，而未確實查證評估所得的真實性，這類異常案件，銀行未查證借戶的真正財力狀況，將使銀行承擔相對高風險。

    第三，銀行以不動產買賣成交價作為鑑估金額，結果房屋買賣契約價格高於內政部實價登錄價格，銀行也未分析說明，還有辦理房屋擔保品鑑估的參考案例時間過久。官員表示，買賣價格有時會故意墊高，如果估價的時候只看房屋成交價，就可能會有高估的情形，甚至導致超貸，例如成交價新台幣2000萬元，實際價值只有新台幣1200萬元，如果依照2000萬元貸七成，就已經超過實際價值，銀行債權難獲確保。

    最後，對於不同借戶留存的住家地址相同，為查明關聯性，貸放之後有由第三人繳息，官員表示應查明第三人代為繳息是否是「人頭戶」。

    金管會要求有關缺失的銀行能夠改善，包括強化貸後的管理，落實放款資金流向和還本繳息資金來源的查核，避免「分散借款集中使用」和「人頭冒貸」的情形。

    銀行等金融機構的放款，受到金管會的管制，避免「詐貸」、「冒貸」的情形，因此銀行也會針對貸款戶的資格還有額度做審查，才可降低金融機構本身的風險，健全金融體制。

    永然聯合法律事務所李永然律師對於金管會針對貸放「房貸」的案件，國內往昔確實有些「冒貸」、「詐貸」、「超貸」等情形存在，導致構成逾放貸款無法回收。銀行會確實查核，民眾也不要任意去當貸款人頭，運用「假合約」進行超貸，這些都會有「法律風險」，切勿貿然行之！