李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國110年9月22日經濟日報A15版記者程士華「出售房地節稅，可列三成本」的報導，北區國稅局表示，房地合一2.0已於民國110年7月1日上路，出售房屋有三類成本費用可以主張，包括(1)原始取得成本、(2)房屋改良支出和(3)移轉過程產生的稅費。另外如果是受贈取得，還可以額外全額列報土地增值稅，作為必要費用節稅。

    房地出售之前，房地產權可能是「購得」或是「受贈」取得，此時在成本費用認列上面會有些差異。首先，原始取得成本，對於原始出價金額，如果是繼承或受贈取得，會以過戶時房地現值來當作成本來減除。

    國稅局官員表示，第(2)類可列出的成本，是在取得房屋之後使用期間增置、改良或修繕的費用，還有包括入厝時的搬運費，如果屋主有妥善保留相關單據，也可在日後賣房時提示，這部分購買或是受贈取得都沒有差異。

    至於第(3)類則是稅費，包括取得、改良和移轉的稅費，可以列為成本，像是契稅、印花、甚至代書費、公證費、仲介費等等。

    不過國稅局官員強調，要特別注意《房地合一課徵所得作業要點》裡面有規定，取得房地之後的使用期間，繳納房屋稅、地價稅、管理費或是金融利息等，不得列為費用減除。

    土增稅對於購入或受贈取得，如果是受贈取得原地主有繳納土增稅，可以列為必要費用。因為受贈取得是受贈方要繳土增稅，因此是取得的必要費用。

    筆者提醒民眾，房地合一上路之後，對於受贈或是繼承取得的不動產，將來處分的時候，因為成本用移轉時的現值來算，跟市價有一大段差距，因此出售的時候繳的稅會比較重，民眾在節稅規劃的時候務必要考量將來出售時適用房地合一稅的問題。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產交易所得的稅制日益複雜，自民國105年1月1日起施行房地合一所得制，而民國110年7月1日又施行房地合一2.0所得新制，出售房地之前，應先盤算如何節稅，出售之後，可以找專家協助申報，避免弄錯！