文◎永然聯合法律事務所所長 李永然律師
購買預售屋要更注意風險防範
在台灣的房地產交易中，有「成屋交易」與「預售屋交易」。預售屋的交易，是指建設公司在取得建造執照之後，開始進行對外的銷售；簡單來說，就是指還沒蓋好，或正在興建中的房子，建商透過媒體廣告、銷售模型屋、樣品屋、或虛擬實境等方式，讓購買者可以預先了解房屋的格局、建材等資訊，並於房屋建築完成前，即簽訂「預售買賣契約」購買。因此，除了尚未有具體建物足供判斷建物品質，且有較長的履約過程；其與成屋的交易不一樣，成屋交易是已經建築完成，取得「使用執照」，完成「保存登記」，而有了一個具體的建築物，所以交易只是簽訂買賣合約、支付價金及處理貸款問題，雙方並辦理所有權移轉過戶，再進行房屋點交即可完成。二者相較，預售屋的買賣所產生的糾紛自然較多，交易風險也較大。
從法律的角度好建商須具備那些條件？
就消費者而言，購買房子是一件人生中的大事，尤其所牽涉的金額龐大，若是買房買到後來發生糾紛，那可說是令人既傷心又困擾的事，所以購買預售屋時，選擇「信譽良好的建商」顯得格外重要。
然而，何謂「好的建商」？又該如何選擇？由本所過去的經驗，要稱為「好的建商」至少須具備下列六項條件：
(一)、建商蓋預售屋時，應使用較好材質的建築材料：
首先必須其所興建的房屋，必須屬於品質良好的房屋。台灣地處地震帶，尤其最近地震頻傳，建商所蓋的房子堅不堅固？其所使用的建築材料質量、施工品質、有沒有偷工減料等等，都是消費者非常在意的問題。因此，購買房屋首要注意的，就是要選擇能蓋出高品質房屋的建設公司；本所曾處理一件購買預售屋糾紛，購屋者嗣後發現建商竟然是使用「爐渣」，為此還上法院打官司，要求減少價金，這顯然就是偷工減料。
(二)、好的建商會重視法令遵守：
其次，好的建商，是從簽訂合約起，就會注重遵守法令的規定，因為「法遵」是一個優質企業於經營中非常重視的基本前提，當然就要對預售屋買賣的相關法令，如《建築法》、《公寓大管理條例》、《消費者保護法》、《公平交易法》等相關規定，故能做好「法遵」也是「好建商」的條件之一。我們常在新聞報導中看到，有些建設公司在與消費者簽訂預售屋買賣合約時，並沒有完全依照所謂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的規定去製作合約內容，這樣對於消費者而言是非常不利。此外，有關預售屋的買賣，依規定必須要給予購屋消費者「契約的審閱期」，也就是最少應該要給予消費者「五天」的審閱期，確保購屋人已充分審閱契約內容，但有些不好的建商，會要求買方必須先支付定金才提供契約書，或收取定金簽約前，都未提供買方契約審閱。本所就曾處理一件預售屋購屋糾紛，建商公司沒有給購屋者「契約審閱期」，要求購屋者在購屋現場立刻簽約，同時要消費者配合建商倒填日期五天，簽署一份「借閱預售契約書」的文件，偽裝消費者已有事先審閱，這使得消費者沒有足夠的時間去了解合約內容，也規避審閱期的規定，對消費者權益是不利的，更會因此導致糾紛的發生。
(三)、好的建商會善待購屋消費者，遇有爭議較願協調：
再者，「好的建商」會講究對於消費者提供的服務品質與應對態度的問題。一些不好的建商，於消費者在房屋興建施工過程中，對於建築品質產生疑慮，或是房屋建築完成後，進行交屋時，客戶所要求有關房屋品質內容或是合約內容等部分，並沒有認真地去對應消費者，例如：當消費者主張房屋有瑕疵，但建商卻主張消費者沒有去辦理銀行貸款，進行催告並解除雙方之預定買賣合約，且沒收買方已付的款項，導致與消費者進行訴訟，這都不是好的建商對待客戶應有的態度。
(四)、好的建商不僅重視「專有部分」，也會重視「公共設施」，不做「二次施工」：
又就預售屋而言，「公共設施的問題」也是銷售時很重要的項目，在銷售廣告時，應重視銷售廣告內容的真實性，不可在廣告中有誇大不實或刻意引人錯誤的表述，誘使消費者簽訂購買合約，如此將容易產生消費糾紛。本所處理不少預售屋的糾紛案例，都是因為社區的「公共設施」與銷售時的銷售廣告不符而引起糾紛；例如本所曾處理一件建商當時廣告中強調會於社區中庭有綠化植栽牆，但後來交屋時卻未見該設置，因而引發爭議。
(五)、好的建商交屋後仍會重視「保固」：
一個好的建商，也會重視所謂「保固期」的問題。我們都知道，購買房屋不是一件容易的事，大部分都是供長期居住使用的，房屋不是消費品，所以「保固」就非常重要。現在有些建商屬於「一案公司」，也就是推了一個建築案並銷售完後，就將該建設公司結束清算，等到消費者發現房屋有問題，要追究保固責任時，才驚覺該建設公司已經不存在，當然也就造成求償無門，致消費權益受損。因此，好的建商是重視「永續經營」，當交屋後產生的瑕疵，也會盡力去協助住戶做好處理、解決問題，完成保固的責任。
(六)、好的建商要有良好的財務能力
最後還有一點要注意的是，一間公司的財務能力非常重要，以台北市而言，現今能使用的空地較少，建商興建房屋多利用原有的老舊房屋，透過「危老重建」或「都市更新重建」，建設公司並將所分回的一些房屋再進行銷售獲利，但因為危老程序及都市更新審議程序，往往所需時間很長，部分建設公司就可能因為財務能力不佳，而發生中途倒閉的情況，造成消費者的巨大損失，因此，在選擇建商時，也是需要留意他們的財務狀況是否良好。最近本所就有接觸案例，主要是因原物料上漲，建商面臨缺工、缺料，而嗣後無力繼續興建，造成「爛尾」，消費者為此需進行法律救濟。
購買預售屋懂得選擇「好的建商」，可降低風險
綜上所述，購買預售屋時，消費者務必要更謹慎用心，事先一定要做足功課，在建商的選擇上多用點心，謹藉本文提供上述要點供消費者參考，希望預售屋購屋消費者能藉此保障自身權益，並避免購屋後引來無謂爭議！
文章連結：永然法律不動產專欄：購買預售屋如何選擇好的建商？(上集)
.....................................................
合建．預售法律實務
作者：李永然、鄭惠秋合著
書號：1A39-6
定價：400元
投入不動產開發業務，不能沒有縝密的運籌帷幄。合建，是建商撙節土地成本的重要手段，但相對的，合建往往存在許多錯綜複雜的問題，包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、房地合一稅規劃實務……。推案當中，建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度，然而預售房屋買賣的糾紛，卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上，專家教您從法律、地政、稅務的角度切入，從容備戰，贏得漂亮的一擊！
留言列表
