李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國107年8月23日經濟日報A1版記者黃阡阡「台北老透天厝身價翻紅」的報導，看準未來開發效益，台北老透天厝身價不斐，根據最新的實價登錄，2018年6月台北市衡陽路一筆三層樓透天厝成交新台幣4.85億元，買方有都更開發背景，如果以危老重建的角度，拆算土地單坪近新台幣760萬元，不但擠進台北市中正區土地單價前十名，且是台北市城中區土地第三高價紀錄。

    謄本資料顯示，買方是有都更開發背景的中興電工與富之陽等開發業者，中興電工同時也是台北市敦化南路、市民大道交叉口「永豐花園」和「旭翔彩虹名廈」的整合實施者，不過中興電工未回應交易內容。

    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，該筆透天土地使用分區為「第四種商業區」，建蔽率75%、容積率高達800%，所以以容積單價來看，基本上每坪容積單價新台幣95萬元左右。不過該物件僅63.83坪，如果要加大開發效益，勢必要整合鄰近的老舊建物和土地，等到一定規模之後再共同開發，容積率如果搭配危老條例，最高可以申請到40%的獎勵，重建效益就很可觀。

    筆者認為，這種透天厝的交易，建物部分幾乎可以省略不計，注重的是「土地」將來潛在的開發利益。以本案來說，若單純以「商四」土地來說，每坪容積單價高達新台幣95萬，以當地行情來說似乎偏貴了些，但該建物如果符合危老重建的法定條件，若改以危老方式進行重建，因可獲得容積獎勵似乎還在可以獲利的範圍內！