李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年12月12日蘋果日報B3版記者陳世峰「地上權案流標，五年最慘」的報導，2016年市政府舉辦招商流標最多的一年，不管事國產數的地上權或是台北的BOT案、公辦都更案，都一再流標，使得政府招商能力大打折扣，業界認為除了房市不佳的因素，租稅不合理、投資誘因不足和大巨蛋案等原因導致。

    從2016年財政部國產署的地上權案來看，招標四次共釋出46宗地上權，但僅僅標出去6宗，標脫率僅1成3，進帳新台幣15.3億元，近五年最慘。尤其是在第四次招標前，國產署才特地修訂地租辦法，改採「部分固定、部分浮動」的地租，仍然全數流標，原訂12月要再公布的最後一波地上權標案，因為市場太冷乃決議明年再戰。

    台北市政府招標包括市議會舊址仍舊是五度流標，首場公辦都更案台北市紹興南街開標也沒有人聞問，尤其是台北市財政局在市議會舊址招標前，還特別釋出20%樓地板面積供得標人自營，權利金也調漲一成，仍舊無人投標。

    業者表示，像是BOT、地上權的案子，都是收權利金加上地租，政府開出的權利金跟市場有差距，地租又隨公告地價調整，根本沒人敢投標。

    第一太平戴維斯研究員丁玟甄協理表示，富邦人壽前年得標信義區A25，權利金原本新台幣(以下同)240.8億元，降至172.8億元才脫標，卻因為公告地價調漲，地租從一年2.03億漲到2.77億，漲幅達36%，一般業者如果不是財力雄厚，根本不敢投標。像是台北市議會舊址，權利金從新台幣60億元直接腰斬到剩下28億元，還是流標收場。此外，柯文哲市長上任之後，強打五大弊案，發生大巨蛋的案子之後，業界怕後續BOT案子會被清算，投資人也缺乏信心。

    對此CCIM台灣不動產投資協會2017黃鵬唏理事長認為，地上權案具有持有稅高、資本利得低，蓋好沒有市場，因此完全沒有投資價值，除非房屋、地價稅有針對飯店或觀光業者增加排除條款，不然為獲利先增加成本的狀況下，不會有人投資。

    筆者認為，公有土地設定地上權的美意本來是想要和企業合作，引進民間資金投資開發，又不會賤賣國土。不過因為之前幾件地上權的案件，官商勾結扯入弊案，讓之後的投資人沒有信心，又地租過高及隨性調整也是一個問題，政府應該考慮調降，目前已是時候，改檢討制度了。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為公有土地地上權的設定或bot有助於土地活化，目前竟因公告地價、公告現值的調漲而受影響，很不值得，政府應調整，強化投資人的信心，公有土地的活化才有成功的可能！