永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國106年3月21日工商時報A13版朱漢崙記者所撰「土銀 搶以房養老首個金融專利」的報導，金融專利的領域將延伸到「以房養老」。據了解，目前在國銀唯一發起貸款成數只要5成以下，利息全部掛帳的土地銀行，即將對此申請金融專利，這也將是金融圈首見與以房養老相關的金融「專利」問世。土銀主管指出，當初拿捏5成以下的貸款，貸款期間全程不收利息，一方面是希望老人家在貸款期間免受利息的壓力，另一方面土銀將收息與否的標準訂在5成，也是基於風險考量。土銀所以將大部分的申貸戶，貸款成數都集中在5成以下，真正的原因並非擔保品本身，而是土銀在貸款成數上，有特別放送了「5成以下可全程掛帳」的利多，亦即，只要是申貸成數不高於5成，那麼整個10幾、30幾年的「逆向抵押貸款期間」，利息可以「全程掛帳」，等貸款人往生之後，才會將利息進行全部的結算。
舉例來說，借款戶的擔保品銀行估值有新台幣1,000萬元，若願意貸款5成、貸款20年，那麼每月借款戶可拿到的金額為新台幣2.08萬元，至於利息錢，全部等到20年到期日，或是借款人往生之後再清償。金融圈人士分析，全程掛帳的好處，對借款人而言，這筆貸款不僅形同「生前完全免費」，而且還較能控制每月所拿到的貸款金不會因為利息而「縮水」，但對銀行而言，等於得犧牲利息收入，一直到貸款屆期為止才能一次收回，所以某種程度上：「可說是徹底發揮貸款的公益性質」。
筆者認為土地銀行為推廣「以房養老」，而首創利息掛帳的方式，有助於民眾申請「以房養老」的意願，讓老年人得以透過此種貸款得到生活開銷所需費用，並且不用另外支付利息，直到貸款屆期銀行才一次收回，這的確是很好的方式。但希望土地銀行不要以申請專利讓其他銀行不能效法學習，畢竟以房養老貸款具有公益性質，應有更多銀行能提供相類似服務更能造福社會。
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