李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國106年3月31日記者蔡惠芳於中國時報A9版「三高一低衝擊，地上權宅慘套牢」、工商時報A3版「地上權宅三高一低，陷三輸」等報導，位於台北市景美「華固新天地」即將完工交屋，卻有已購戶組成自救會陳情每年地租從新台幣六萬多暴漲至新台幣十萬元；同樣地上權住宅「台北花園」的地租，一個月竟然高達新台幣10萬，根據調查，至少有九成的新完工地上權住宅，面臨高地租、高折舊、高房貸利率的問題，形成「三高一低」的現象，使政府、地上權人、住戶陷入「三輸」的現象。

    不少建商已經投入地上權住宅，現在卻陷入動彈不得進退兩難的窘境，包括滯銷多年的「吉美璞立」改為飯店管理的商務住宅；「仁愛本真」地上權住宅現在也「轉賣為租」，有意改為出租旅館。

    創意家行銷團隊柯仲武副總表示，地上權住宅正陷入高地租、高折舊和高房貸利率低房貸成數的困境，持有成本太高等致許多已經蓋好1~3年的地上權住宅不得不苦思解套。

    吉美建設表示，手中已經得標的二筆地上權土地，總共繳交共台幣20億元的權利金，其中內湖「派樂地」還未解套，「吉美璞立」2016年進場銷售，降到新台幣每坪80萬元，仍舊滯銷，最後終於由吉美建設大老闆家美建設機構改裝成為出租飯店商務住宅大樓，採用彈性的周、月、年租約，受到民生敦化北路外商、陸企商務人士的喜愛，61戶已出租達五成。

    此外日勝生近四年共有兩筆土地地上權，包括敦南派出所和仁愛路四段巷內的「仁愛本真」，其中敦南派出所全棟出租給「Home Hotel」20年，「仁愛本真」卻還沒解套，建商有意循敦南派出所模式，出租給飯店業者營業。

    早期地上權住宅「台北花園」也同樣陷入困境，沉重地租導致每個月要負擔十萬元台幣以上，一年要100多萬台幣的地租，幾乎所有住戶都承受不了。準備完工交屋的「華固新天地」，上百已購戶陳情，公告地價漲幅高達49%，每年地租暴漲台幣9.6萬元，令人苦不堪言。

    筆者認為，地上權住宅是前幾年政府對於公有非公用土地的活化方式，但目前的公告地價調整沒有考量到地上權人的負擔，如果地租負擔如此沉重，恐怕地上權的土地不適合做為住宅只適合作為商業用途，政府應該要檢討相關的政策，讓「地上權住宅」作為自用時能夠享有一定的地租優惠，否則政府的地上權住宅政策恐怕將來難以再推動。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為一句「居住正義」的口號，把台灣的房地產政策、房市都打亂了，其實政府應把住宅分「社會住宅」及「商品住宅」，商品住宅仍應有合理的「持有稅」，切勿仇富，才可以讓人民安居樂業！